인천지방법원 2026타경501385. 부평동 신승캐슬 제1동 2층 204호로, 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 백상훈이며 2020.06.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 152,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리로 제시된 권리는 2023.04.18 국 압류입니다. 이후 부평구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 김태욱 임차인은 2020.06.15 전입·점유했고 확정일자는 2020.05.26으로, 말소기준권리인 2023.04.18보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석됩니다. 이후 2024.07.16 주택임차권등기까지 이루어졌습니다. 그러나 매각물건명세서상 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차인에 한해서는 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-13 신승캐슬 1동 2층204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 166 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 위치 / 구조 | 지상 14층 건물 내 제2층 제204호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.06.15 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 149,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.04.18 국 압류입니다. 그런데 김태욱 임차인의 주민등록·점유개시일은 2020.06.15로 더 빠릅니다. 확정일자도 2020.05.26이고 배당요구가 이루어져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 을구 3번 주택임차권등기에는 임차보증금으로 (1) 152,000,000원, (2) 149,100,000원이 병기돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 임차권등기 기재액 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태욱 | 2층 204호 54.14㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.15 | 2020.05.26 | 152,000,000원 / 149,100,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
* 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다. 이 임차권등기에는 보증금으로 152,000,000원과 149,100,000원이 병기돼 있습니다. 확약은 김태욱 임차인에게만 적용되며, 별도 임차인이 추가로 확인되는 경우 그 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 158,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 158,000,000원입니다. 다만 이 사건에서는 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세에 근거한 직접 비교가 없으므로, 감정가 또는 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 149,100,000원 | 149,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,888,000원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 149,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 5,888,000원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설·판매시설·오피스텔이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지상 14층 철근콘크리트구조이고 대상 호실은 제2층 제204호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·난방·소화·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 35미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 124-13과 124-14 토지는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 124-14에는 시가지경관지구가 추가로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 실제로 김태욱 임차인의 을구 3번 권리를 완전히 해소하는 조건인지 확인하세요.
- 임차인 권리 재확인. 김태욱은 2020.06.15 전입·점유, 2020.05.26 확정일자로 말소기준권리보다 선순위입니다. 확약이 핵심 전제입니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 3건 가운데 실제 당해세로 선차감되는 금액이 있는지 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 감정가·최저가 158,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 입찰 전 최근 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 대조하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 아파트와 동일한 환금성·수요를 전제로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 세금 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 이 사건은 확약이 승부처”
이 물건은 겉으로만 보면 단순한 무인수형이 아닙니다. 김태욱 임차인의 전입·점유가 2020.06.15로 말소기준권리 2023.04.18보다 빠르고, 확정일자와 배당요구까지 있어 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이 존재합니다. 따라서 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 여부를 반드시 따져야 합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 적용되는 김태욱 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 기준 최저가와 실질취득액은 모두 158,000,000원입니다. 다만 압류 3건과 당해세 가능성이 배당에 영향을 줄 수 있고, 가격이 시세 대비 유리한지 판단할 근거는 별도로 확인해야 합니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
