인천지방법원 2026타경501511. 인천 미추홀구 숭의동 청담빌라 5층 502호, 전용 79.09㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 2020.07.24 전입·점유한 임차인 이의형과 2022.01.25 국의 압류 사이의 선후관계입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.06.30과 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 임차인 이의형의 인수액은 실질 0원입니다. 즉 신건에서의 실질취득은 최저매각가와 같은 151,000,000원으로 봐야 합니다. 다만 이 가격 자체가 최근 시세보다 높다는 점은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 309-34 청담빌라 5층502호 · 석정로10번길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 79.09㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.08.14 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이의형 | 제5층 제502호 79.09㎡ 전부 | 169,000,000원 | 전입 2020.07.24 확정 2020.06.30 배당요구 2022.09.06 | 대항력 있음 우선변제권 보증기관 승계 아님 확약 반영 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이의형은 전입신고·점유개시가 모두 2020.07.24로, 2022.01.25 말소기준 압류보다 빠릅니다. 임차보증금은 169,000,000원이며 확정일자 2020.06.30과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 120,000,000원, 신건은 125.8%
청담빌라 전용 79.09㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 128,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 120,000,000원 한 건이고, 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 추세는 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 79.09㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 79.09㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.09㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최저매각가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 125.8%입니다. 최신 거래 역시 120,000,000원이므로 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 전체 실거래 평균 128,000,000원과 비교해도 최저가는 118.0% 수준이며, 최근 흐름은 -11.8%로 내려가고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 이의형 보증금 | 169,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에는 임차인 미배당 20,914,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 위치합니다. 북동측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수·도시가스 시설이 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,653,000원/㎡이며 토지면적은 234.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 환금성. 청담빌라는 총 6세대이고 준공일은 2009-03-30입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2건뿐이라 가격 판단 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 확약 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 확인. 이의형의 전입·점유 2020.07.24는 말소기준 압류 2022.01.25보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 원칙적으로 미배당 보증금 인수 위험이 있는 구조입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 120,000,000원의 125.8%입니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원입니다. 최근 실거래 120,000,000원과 함께 회차별 가격을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.8%이므로 과거 거래 평균만으로 현재 시세를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 169,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제 신건 배당표에서도 20,914,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됩니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 120,000,000원의 125.8%이고, 최근 거래 추세도 -11.8%입니다. 1회 유찰 가격 120,800,000원조차 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 인수액이 아니라 최근 시세와 유찰 회차의 가격 차이입니다.
