인천지방법원 2026타경501528. 인천 서구 연희동 ‘두호앤시티’ 2층 201호, 전용 49.949㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)이고, 건물은 2016.09.22 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 소유자 강문수는 2022.05.18 매매를 원인으로 210,000,000원에 취득했고, 2022.05.20 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 핵심은 등기 순서 자체는 명확합니다. 임차인 도찬수의 주민등록·점유가 2022.05.02, 확정일자가 2022.03.24이고, 말소기준으로 선언된 화성시 압류는 2026.01.14입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 훨씬 먼저 대항요건을 갖췄고, 임차권등기도 2024.06.10 완료되어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다

말소기준은 2026.01.14 화성시 압류입니다. 그보다 앞선 도찬수의 주택임차권은 매각만으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차권입니다. 반면 말소기준 이후인 2026.02.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

도찬수는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 210,000,000원, 배당요구는 2024.06.10 이루어졌습니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

룰상 인수액은 배당자료의 미배당 계산값입니다. 본 리포트에서는 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 시세를 봐야 한다

두호앤시티는 36세대, 2016.09.22 사용승인된 도시형생활주택입니다. 확인된 실거래는 총 9건이고 전체 평균은 164,777,777원입니다. 하지만 2022.05의 210,000,000원 거래가 포함되어 있어 전체 평균만 보면 현재 가격을 지나치게 싸게 볼 수 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 최근 가격 추세를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득가인 156,000,000원은 전체 평균 164,777,777원의 94.7%로 보이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 155,000,000원이고 현재 실질취득가는 그 100.6%입니다. 최신 실거래도 157,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -7.5% 흐름입니다. 즉 현재 신건가는 최근 평균보다 낮지 않아 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

배당자료상 임차인 보증금 부족분 56,984,000원이 매수인 인수로 계산되어 있으나, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대 물건이며 실제로는 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중입니다. 두호앤시티는 36세대입니다.
• 입지. 아시아드경기장역(지하철 인천2호선) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 아시아드경기장역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며, 기본 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 8m, 북동측 약 6m 포장도로에 접하고 있으며 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지 공시지가는 1,234,000원/㎡입니다.
• 환금성. 36세대 도시형생활주택이고 확인된 실거래는 9건입니다. 최근 거래 흐름이 -7.5%인 만큼 대단지 아파트처럼 환금성을 낙관하기보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건은 확약 반영 여부에 따라 룰상 56,984,000원의 인수표시가 실질 0원으로 바뀌는 구조입니다. 입찰 전 확약서의 대상 임차권과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 특정. 확약은 도찬수의 을구 1번 주택임차권에 한정해 판단해야 합니다. 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 156,000,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 100.6%입니다. 신건에서 이미 최근 평균 이상이므로 ‘경매 할인’을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -7.5% 흐름이므로 전체 평균 164,777,777원을 현재 시세의 중심값처럼 사용하는 것은 피해야 합니다.
• 소규모 도시형생활주택 특성. 36세대 다세대·단지형연립 물건인 만큼 매도 시 거래 속도와 매수층을 아파트와 동일하게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태, 배당요구 및 말소동의 확약 내용을 최종 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리 반전은 확약, 가격 반전은 없다”

표면적으로는 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 156,000,000원을 크게 웃돌아 위험도가 높은 인수형 물건입니다. 실제 배당자료도 현 회차 미배당액 56,984,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.

그렇다고 신건 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 156,000,000원이고, 최근 12개월 평균 155,000,000원보다 낮지 않습니다. 최근 가격 추세도 -7.5%입니다. 전체 평균 대비 94.7%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 시장을 기준으로 보면 현재 가격은 사실상 시세권입니다. 게다가 36세대 도시형생활주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 확약으로 권리위험은 크게 줄었지만 신건 가격에는 별도의 프리미엄을 줄 이유가 없는 물건입니다.