인천지방법원 2026타경501661. 부평동 미래안위브 3층 302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022.07.04 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 163,000,000원입니다. 이 사건의 권리 기준일은 2026.02.27 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.07.16 이재희의 주택임차권등기와, 별도로 확인되는 윤혜옥·배고훈의 전입입니다.
등기 임차권자 이재희는 계약일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.17, 전입·점유개시일 2022.07.04, 보증금 163,000,000원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션만 보면 매각대금 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 배당되고 18,858,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 이재희에 관한 18,858,000원은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 3층 302호 · 주부토로56번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 14층 건물 중 3층 302호 · 오피스텔로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제3층 제302호 42.81㎡ 전부 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.04 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
2016.10.06 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2020.08.07 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.07.16 등기된 이재희의 주택임차권과 2026.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이재희 임차권은 기준일보다 앞서 있어 원칙적인 인수 검토 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이재희 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약 밖 2명이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜옥 | 2024.12.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배고훈 | 2025.07.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재희 | 2022.07.04 / 2022.06.17 | 163,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 |
보증기관 승계나 대위변제로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 이재희는 임차권등기와 확정일자·배당요구가 모두 확인되며, 윤혜옥·배고훈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리의 크기를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 룰상 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이재희 보증금 | 163,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 이 계산에서는 이재희에게 144,142,000원이 배당되고 18,858,000원이 부족분으로 남지만, 매수인 인수 판단에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하여 이재희 관련 부족분을 실질 0원으로 봅니다. 윤혜옥·배고훈 관련 보증금은 이 표에서 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 인수 시뮬레이션 — 숫자는 커져도 확약 대상은 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 147,000,000원 | 18,858,000원 | 163,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,600,000원 | 47,846,400원 | 163,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,080,000원 | 71,013,440원 | 163,000,000원 |
확약을 적용하지 않은 단순 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 이재희 보증금의 미배당분이 18,858,000원 → 47,846,400원 → 71,013,440원으로 커집니다. 이런 대항력 인수형은 원래 최저가만 낮아졌다고 싸진 것이 아닙니다. 다만 이번 이재희 임차권은 말소동의 확약으로 실질 인수가 0원이므로 위 수치를 그대로 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
반대로 윤혜옥·배고훈의 보증금은 확인되지 않았으므로, 유찰이 발생하더라도 단순히 “최저가가 내려가 가격 메리트가 생긴다”고 단정할 수 없습니다. 두 임차인의 실제 보증금과 대항력·배당관계가 확인되어야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제3층 제302호입니다.
- 입지. 부평4동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에는 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8M, 동측 및 서측 약 6M 도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 순위 3번 이재희 임차권을 대상으로 하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 윤혜옥 보증금 확인. 2024.12.27 전입자의 임대차계약·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배고훈 보증금 확인. 2025.07.15 전입자의 임대차계약·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 혼동 금지. 이재희에게 적용되는 말소동의 확약을 윤혜옥·배고훈에게까지 확대해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 총 취득부담을 확정하지 마세요.
- 가격 원본 확인. 감정가 147,000,000원과 최저가 147,000,000원이 현재 시세와 어떤 관계인지 별도 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.01입니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 금액은 이재희의 보증금 163,000,000원입니다. 현재 회차의 단순 배당 계산대로라면 18,858,000원이 매수인에게 넘어오는 구조지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 때문에 이재희 관련 실질 인수는 0원입니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.
하지만 별도로 윤혜옥·배고훈 두 전입자가 존재하고, 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도, 인수 없음으로 정리할 수도 없습니다. 확약 밖 미상 임차인 2명이 남아 있어 전체 인수액과 실질취득액은 미확정입니다. 감정가와 최저가는 147,000,000원으로 동일한 신건이지만 시세 비교 근거도 없으므로, 이 물건은 “싸다”가 아니라 임차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
