수원지방법원 2024타경77800. 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 413-14에 있는 위험물저장 및 처리시설과 토지입니다. 감정 이용상태는 기호(2) 1층이 사무실·캐노피, 2층이 휴게소, 기호(3) 1층이 캐노피로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서는 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구를 포함한다고 밝히고 있습니다. 권리분석 자체는 매수인 인수 0원으로 정리되지만, 일반적인 주거 경매처럼 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
등기상 말소기준은 2021.12.09. 설정된 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,608,800,000원이고 2023.02.28. 2,968,800,000원으로 변경됐으며, 2026.01.21.에는 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당권의 승계이므로 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경77800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 413-14 · 경기도 용인시 처인구 포곡읍 백옥대로 1767 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설(사무실·휴게소·캐노피) |
| 건물 | 기호(2) 철근콘크리트구조·철골조·철골지붕 2층 / 기호(3) 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2017.12.14 |
| 소유자 | 주식회사사과나무 |
| 감정가 / 최저가 | 3,375,825,900원 / 3,375,825,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신안군수산업협동조합 / 2,532,398,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2018년부터 2021년까지의 융창상호저축은행 근저당, 유주현·김주범 관련 근저당, 가압류·압류·강제경매, 케이비부동산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.09. 신안군수산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 에스케이에너지 가압류, 국가 압류, 본건 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 2억원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이점식 | 230.8800㎡ | 200,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.04.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이점식의 전입일 2024.04.19.은 말소기준일 2021.12.09.보다 늦습니다. 따라서 보증금 200,000,000원이 있더라도 대항력은 없고 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 실제 배당 여부와 별개로, 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,375,825,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,158,259원 |
| 2. 근저당 · 신안군수산업협동조합 | 2,608,800,000원 | 2,608,800,000원 |
| 3. 가압류 · 에스케이에너지 주식회사 | 236,396,824원 | 236,396,824원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 494,470,817원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,845,196,824원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 494,470,817원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당이 발생하더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 시설·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2) 1층은 위험물저장 및 처리시설의 사무실·캐노피, 2층은 휴게소, 기호(3) 1층은 위험물저장 및 처리시설의 캐노피로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다. 다만 주유기(4복식) 1식은 소재불명으로 기재돼 있어 현존 여부와 감정 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 입지. 포곡삼거리 남측 인근 국도변 상가지대로, 단독주택·중소규모 공장 및 창고· 근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비와 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·대로1류 접합이며, 가축사육제한구역·제한보호구역· 배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 입찰 체크리스트
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,375,825,900원 | 2,845,196,824원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,700,660,720원 | 2,671,254,113원 | 173,942,711원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,160,528,576원 | 2,136,523,290원 | 708,673,534원 | 0원 |
- 권리 인수. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당 증가와 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차인 점유. 이점식은 대항력이 없지만 230.8800㎡를 점유하고 있습니다. 보증금 200,000,000원, 차임 8,000,000원으로 조사돼 있으므로 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함되나 주유기(4복식) 1식은 소재불명입니다. 현장에 남아 있는 설비와 감정 대상의 일치 여부가 핵심입니다.
- 용도·규제. 위험물저장 및 처리시설이므로 자연녹지지역 및 각종 제한구역과 현재 이용의 적합성을 함께 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 토지·건물·설비 각각의 실제 가치와 영업시설 활용 가능성을 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 2021.12.09. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 이점식도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 매각 대상은 위험물저장 및 처리시설과 토지, 기계기구를 묶은 일괄매각입니다. 특히 주유기(4복식) 1식이 소재불명이고 비교 가능한 실거래 시세도 제시되지 않아, “권리가 깨끗하니 신건도 괜찮다”는 결론으로 바로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리보다는 현장 시설의 실제 존재·사용 가능성, 용도와 규제, 그리고 3,375,825,900원이라는 신건 가격의 실물가치 검증입니다.
