수원지방법원 2024타경94492. 동탄역대방디엠시티더센텀 104동 24층 2406호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 진영민은 2020.07.25 매매계약을 원인으로 2021.03.17 소유권을 취득했고, 거래가액은 272,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.10.11 노원세무서장의 압류이며, 2024.10.25 롯데카드 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
핵심은 임차인입니다. 김연선의 임대차계약일은 2023.08.09, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.09.01입니다. 말소기준권리인 2024.10.11 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제를 받을 수 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94492 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로 636-14, 104동 24층 2406호 (영천동, 동탄역대방디엠시티더센텀) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 26층 건물 중 24층 |
| 소유자 | 진영민 · 2020.07.25 매매 · 거래가액 272,000,000원 · 2021.03.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데카드 주식회사 / 31,542,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 정수진 명의의 주택임차권은 임차보증금 288,000,000원으로 2023.04.12 등기됐지만 2023.09.06 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심 임차인은 김연선 1명입니다. 김연선의 임차권등기는 2026.04.29이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2023.09.01로 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연선 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 대항력 有 전입 2023.09.01 | 우선변제 有 확정 2023.09.01 · 배당요구 2026.04.29 | 해당 없음 |
② 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 0원 | 0원 | 305,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 21,758,686원 | 0원 | 244,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 31,542,686원 | 38,332,800원 | 233,532,800원 |
1회 유찰 시 매각가 244,000,000원에서는 김연선의 보증금이 여전히 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 대신 신청채권자 롯데카드의 청구액 가운데 21,758,686원이 미배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 195,200,000원까지 내려가지만, 이번에는 보증금 중 38,332,800원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 김연선 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 롯데카드 주식회사 | 31,542,686원 | 31,542,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,387,314원 |
현재 회차에서는 임차보증금과 신청채권자 청구액이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 압류 관련 세액 및 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 대지권·건물 현황 체크
- 대지권. 대지권이 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 건물 공부 차이. 대상이 속한 104동은 지하 1층 32.8416㎡가 등기사항전부증명서에는 등기되어 있지 않지만 집합건축물대장에는 등재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 사용승인일은 2021.01.28입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 서측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·지식산업센터가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 40m, 남측 약 35m, 북측·동측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 단지. 동탄역대방디엠시티더센텀은 463세대, 사용승인일 2021.01.28이며 경매물건 평균 유찰횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 입찰. 현재 305,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되어 인수액 0원이라는 점을 확인합니다.
- 1회 유찰. 244,000,000원에서도 임차인 인수액은 0원이지만 신청채권자 미배당액은 21,758,686원입니다.
- 2회 유찰. 195,200,000원만 보지 말고 인수액 38,332,800원을 더한 실질취득 233,532,800원으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김연선의 전입·점유개시·확정일자 2023.09.01 및 배당요구 2026.04.29를 원본 서류에서 다시 확인합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기 및 대지권 유무 불명 사항이 실제 이용·처분에 미치는 영향을 확인합니다.
- 건물 공부 차이. 104동 지하 1층 32.8416㎡의 등기부와 집합건축물대장 차이를 확인합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득액은 같은 속도로 내려가지 않는다”
이 사건의 권리분석은 회차에 따라 결론이 달라집니다. 현재 신건 305,000,000원에서는 김연선의 보증금 230,000,000원이 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 1회 유찰 244,000,000원까지도 임차보증금 인수는 발생하지 않습니다.
하지만 2회 유찰 195,200,000원에서는 상황이 바뀝니다. 보증금 미배당액 38,332,800원을 매수인이 인수하여 실질취득액은 233,532,800원이 됩니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰되면 1.952억짜리 오피스텔”이 아니라, 대항력 임차보증금 인수를 합친 총부담으로 판단해야 하는 물건입니다.
여기에 대지권 미등기·유무 불명과 104동 지하 1층 32.8416㎡의 공부 차이도 확인해야 합니다. 현재 회차의 인수위험은 낮지만, 유찰이 깊어질수록 임차보증금 인수 위험이 생기는 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
