인천지방법원 2026타경501906. 간석오거리역 북서측 인근의 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 602호입니다. 사건 자체의 승부처는 감정가 56,000,000원이 아닙니다. 임차권자 김재민의 임차보증금은 65,000,000원, 전입은 2022.06.29, 확정일자는 2022.07.05, 점유개시는 2022.07.25입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2023.09.18보다 모두 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현 소유자 남하얀의 소유권이전일은 2022.07.29이고 거래가액은 65,000,000원입니다. 임차인의 전입과 점유가 현 소유자의 취득보다도 앞섭니다. 현재 매각가 56,000,000원을 가정한 예상배당에서 집행비용 1,408,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 54,592,000원이 배당되고, 10,408,000원이 미배당 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501906 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 6층 602호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 이용 중 · 전용 12.373㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2013.03.20 |
| 소유자 | 남하얀 (2022.07.29. 매매 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.18 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2026.01.02 고양시일산서구 압류와 2026.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 임차인입니다. 김재민은 2022.06.29 전입, 2022.07.05 확정일자, 2022.07.25 점유개시로 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재민 제6층 제602호 12.373㎡ 전부 | 65,000,000원 | 2022.06.29 / 2022.07.05 점유개시 2022.07.25 | 2024.09.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
보증기관 명의의 별도 임차인이나 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 임차보증금은 김재민 1명의 65,000,000원만 기준으로 봅니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 56,000,000원 | 10,408,000원 | 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 44,800,000원 | 21,406,400원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 35,840,000원 | 30,205,120원 | 감정가 64% |
이 표에서 가장 중요한 것은 최저가만 보지 않는 것입니다. 56,000,000원이 44,800,000원, 35,840,000원으로 내려가도 그만큼 미배당 임차보증금 인수가 21,406,400원, 30,205,120원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락이 곧바로 매수인의 경제적 이익으로 연결되지 않고, 실질취득 부담은 보증금 65,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세보다 높다
간석리페(1차)도시형생활주택 전용 12.37㎡대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 38,940,000원이지만 가격 판단은 최신성과 최근 12개월을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 42,500,000원, 최신 2026.03 거래는 40,000,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 131.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.37㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 2025.04 | 12.37㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2025.02 | 12.37㎡ | 9 | 46,500,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 2024.08 | 12.37㎡ | 9 | 37,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 38,940,000원 |
최근 12개월 평균은 42,500,000원이고 최신 거래는 40,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 11.2% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 56,000,000원은 그 최근 평균보다도 높습니다. 여기에 대항력 임차인의 미배당 인수까지 고려하면 시세보다 저렴하다는 평가를 할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 김재민 보증금 | 65,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 10,408,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 12.373㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물로 사용승인은 2013.03.20입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 토지. 495.6㎡ 사다리형 평지, 북측 약 8미터 포장도로에 접하고 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 106세대 규모이며 동일 면적 거래는 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 56,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 65,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에 그치는지, 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 시 인수액 21,406,400원, 2회 유찰 시 30,205,120원으로 증가합니다. 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균 42,500,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 131.8%입니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 배당요구종기 자료와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸지는 경매가 아니라, 인수액이 커지는 경매
이 사건은 신건 최저가 56,000,000원만 보면 감정가와 같은 평범한 경매처럼 보입니다. 하지만 임차인 김재민의 보증금은 65,000,000원이고, 말소기준보다 앞선 전입·확정일자·점유로 대항력이 있습니다. 현재 예상 인수액은 10,408,000원이며, 1회 유찰 시 21,406,400원, 2회 유찰 시 30,205,120원으로 커집니다.
최근 12개월 실거래 평균은 42,500,000원, 최신 거래는 40,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 물건으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득 부담이 약 65,000,000원 수준에 묶이는 구조이고, 이는 최근 실거래 수준을 웃돕니다. 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 0원으로 제거할 수 없습니다. 가격도 불리하고, 권리도 원문 확인 전까지 열려 있습니다.
