수원지방법원 2024타경95631. 용인시 기흥구 지곡동 자봉마을써니밸리 113동 8층 801호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이태영이고, 감정평가상 이용상태도 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2021.11.24 하나캐피탈주식회사 근저당권 260,400,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 하나캐피탈 추가 근저당, 박용주·토스뱅크 가압류, 경매개시결정과 국·용인시 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 승계형이 아니라 낙찰가 자체가 사실상 실질취득가인 구조입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 361,916,666원보다 불과 916,666원 낮고, 가장 최근 2026.06 거래가 348,000,000원보다는 13,000,000원 높습니다. 신건 가격만 보고 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95631 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 사은로 274-22, 113동 8층801호 (지곡동,자봉마을써니밸리) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상19층 건물 내 제8층 제801호 |
| 사용승인일 | 2004.11.05 |
| 소유자 | 이태영 · 2016.08.09 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 경매 관련 청구액 | 66,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.11.24 하나캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.02.04 추가 근저당, 2023.12.21 박용주 가압류, 2023.12.28 토스뱅크 주식회사 가압류, 2024.11.05 강제경매개시결정, 2024.12.27 국세 압류, 2025.07.07 임의경매개시결정, 2026.04.09·2026.06.16 용인시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고 최신 거래보다는 높다
써니밸리II의 비교 면적은 114.86㎡이고 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 평균은 361,916,666원, 최저 330,000,000원, 최고 415,000,000원입니다. 현재 최저가 361,000,000원은 평균의 99.7%로 할인폭이 사실상 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 114.86㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 114.86㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 114.86㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 114.86㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 114.86㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 114.86㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 114.86㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 114.86㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2026.02 | 114.86㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 114.86㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 114.86㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.10 | 114.86㎡ | 4 | 335,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.86㎡ | 12건 | 361,916,666원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 916,666원 낮아 수치상 99.7%이지만, 이 정도 차이는 가격 메리트로 보기 어렵습니다. 특히 최신 2026.06 거래는 348,000,000원으로 현재 최저가보다 13,000,000원 낮습니다. 따라서 신건에서 361,000,000원 부근으로 낙찰받는 것은 ‘시세보다 확실히 싸게 산다’는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 3. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 4. 가압류 · 박용주 | 60,083,606원 | 55,146,000원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 65,424,323원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 박용주 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 66,082,191원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 491,590,120원 중 예상 배당액은 355,146,000원, 미배당액은 136,444,120원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 136,444,120원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 207,633,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 264,584,680원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 이 물건은 유찰 시 권리부담이 커지는 구조가 아니라 낙찰가격만 낮아지는 구조입니다. 현재 가격이 최근 시세와 거의 같다는 점을 고려하면, 가격 메리트는 유찰 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지곡초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 학교, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상19층 건물 내 8층 801호이며, 사용승인일은 2004.11.05입니다. 승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비·열병합 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,965,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 써니밸리II는 1,092세대이며 비교 면적 114.86㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 330,000,000원부터 415,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 361,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.7%입니다. 평균보다 아주 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.06 거래는 348,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 13,000,000원 높다는 점을 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 이는 매수인 인수보다 배당순위와 후순위 회수액에 영향을 줍니다.
- 경매 진행 이력. 2025.09.03 채무자겸소유자와 채권자대리인에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 현재 매각 진행 상태와 관련 결정문을 원본으로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유상태는 매각 전 현장과 집행기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 공동주택의 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 2021.11.24 하나캐피탈주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하므로, 전형적인 임차보증금 승계 위험은 없습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 평균 361,916,666원의 99.7%이고 최신 거래 348,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 ‘권리가 깨끗하니 싸다’는 결론을 내리면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리분석보다 최근 실거래 범위 안에서 얼마까지 입찰할 것인지입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 신중하게 접근할 사건입니다.
