수원지방법원 2025타경142. 경기도 수원시 권선구 오목천동 1188-3 ‘릿지’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2023.03.29. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 2층과 3층은 각 6개호, 4층은 4개호의 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.04.17. 설정된 고창군수산업협동조합 근저당권 2,424,000,000원이고, 경매개시결정과 이후의 가압류·압류 및 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리상 핵심은 “등기된 임차권이 많다”는 사실 자체보다 모두 말소기준일 이후 전입으로 판정돼 대항력이 없다는 점입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 다가구 건물은 호실별 점유·보증금·배당관계가 복잡하므로, 인수 0원과 별개로 실제 명도 및 배당절차 확인은 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경142 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 1188-3 릿지 · 경기도 수원시 권선구 서수원로37번길 22-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 · 523.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,377,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 · 2023.03.29. 사용승인 |
| 이용구성 | 1층 계단실·홀 · 2층 다가구주택 6개호 · 3층 다가구주택 6개호 · 4층 다가구주택 4개호 |
| 소유자 | 정인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,063,961,000원 / 3,063,961,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,944,211,559원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인·임차권 분석
확인된 임차관계는 모두 전입일이 2023.04.17. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 우선변제 여부는 개별 자료에서 확정되지 않은 경우가 있어 별도 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박근식 | 2023.05.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김준호 | 2023.10.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최성문 | 2024.11.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김학민 | 2023.04.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임혁 | 2024.11.04 | 미상 | 2025.01.17 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 유수정 | 2024.06.26 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김아영 | 2024.03.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 우혜은 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이재범 | 2025.01.08 | 100,000,000원 | 2025.02.03 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김학인 | 2023.04.28 | 160,000,000원 | 2025.02.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 구도아 | 2023.05.18 | 160,000,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김진수 | 2023.05.11 | 150,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 강세령 | 2023.04.28 | 70,000,000원 | 2025.04.22 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박재란 | 2024.05.29 | 40,000,000원 | 2025.07.08 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최수민 | 2023.09.22 | 120,000,000원 | 2025.07.16 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 배재영 | 2023.04.24 | 160,000,000원 | 2025.08.12 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이재현 | 2023.09.27 | 140,000,000원 | 2025.09.25 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이기훈 | 2024.04.17 | 50,000,000원 | 2026.03.24 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
등기부상 김학인의 성명은 2025.02.27. 김학민으로 경정된 기록이 있습니다. 위 표는 제공된 조사·등기 기록의 명칭을 각각 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,063,961,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,039,610원 |
| 1. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 2,424,000,000원 | 2,424,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,682,337원 | 5,682,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 601,239,053원 |
위 배당은 제공된 배당 가정이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,063,961,000원 | 2,429,682,337원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,451,168,800원 | 2,424,257,112원 | 5,425,225원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,960,935,040원 | 1,938,925,690원 | 490,756,647원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 권선구 오목천동 ‘권선꿈에그린아파트’ 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2023.03.29. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽 석재 마감, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 523.4㎡, 평지·가로장방형·소로한면이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 다가구 건물인 만큼 호실별 점유자·보증금·확정일자·배당요구를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 박근식·김준호·최성문·김학민·임혁·유수정·김아영·우혜은은 보증금이 확인되지 않으므로 점유 호실과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 명칭 확인. 김학인 명의 주택임차권은 등기명의인 표시가 김학민으로 경정된 기록이 있으므로 동일인 여부와 관련 서류를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2023.04.17. 고창군수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 건물은 여러 호실로 나뉜 다가구주택이고 다수의 임차권등기와 점유자가 존재합니다. 따라서 권리의 승계 여부는 비교적 명확하지만, 실제 입찰의 난도는 임차관계·명도·배당 확인에서 올라갑니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 신건 3,063,961,000원의 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 권리상 인수는 0원, 임차관계는 꼼꼼히, 가격은 별도 검증. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
