수원지방법원 2025타경867. 화성시 병점동 ‘병점역 센트럴허브시티’ 102동 3층 303호 아파트입니다. 현 소유자는 홍순화이며, 2016.04.16 매매를 원인으로 2016.04.27 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 280,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매의 권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2016.09.26 설정된 주식회사에스엠대부자산관리의 채권최고액 22,500,000원 근저당입니다.
그 뒤에 붙은 하나캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주경 가압류, 국세 및 화성시 압류, 2025년 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 과거 교보생명 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 조사된 임차인 정연주의 전입일은 2021.03.26으로 말소기준권리보다 약 4년 6개월 늦기 때문에 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 817 병점역 센트럴허브시티 102동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 현장조사일 현재 아파트 이용 · 지상 14층 중 3층 |
| 소유자 | 홍순화 (2016.04.16 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 487,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재철 / 46,437,703원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2004.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.09.26 에스엠대부자산관리 근저당입니다. 그 이후 존속 중인 하나캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주경 가압류, 국세 압류, 화성시 압류와 2025년의 강제·임의경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 2017년 하나캐피탈 강제경매와 에스엠대부 임의경매는 각각 취하되어 관련 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정연주 | 2021.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정연주의 전입은 말소기준일 2016.09.26보다 뒤인 2021.03.26입니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 487,000,000원, 시세 비교는 보류
단지 정보는 병점역센트럴허브시티, 총 1,499세대, 사용승인일 2004.06.26입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 487,000,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.0회, 낙찰률은 100.0%, 최근 낙찰일은 2026.08.24로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 487,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,270,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스엠대부자산관리 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 6,097,860원 | 6,097,860원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 주경 | 13,390,410원 | 13,390,410원 |
| 5. 경매개시결정 · 김재철 | 46,437,703원 | 46,437,703원 |
| 6. 경매개시결정 · 교보생명보험주식회사 | 46,437,703원 | 46,437,703원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,866,324원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 134,863,676원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 344,866,324원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 487,000,000원 | 134,863,676원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 389,600,000원 | 134,863,676원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 311,680,000원 | 134,863,676원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 가정 매각가는 389,600,000원, 2회 유찰 가정은 311,680,000원입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락이 권리 인수액을 키우는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송화초등학교 북측 인근 병점역 센트럴허브시티 단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교 등 공공시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 14층 건물 중 3층 303호이며 사용승인일은 2004.06.26입니다. 공동현관 출입통제, CCTV, 승강기, 주차장과 열병합 발전에 의한 지역난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 단지 남서측 약 30m, 남동측 약 20m, 북서·북동측 약 10m 내외 도로와 접하고 내부도로가 설치돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 학교 상대·절대보호구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 병점역센트럴허브시티는 총 1,499세대로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 정연주의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서 원문에서 임차조건과 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단, 국, 화성시 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 실제 교부청구액은 배당표 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 이 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로, 신건 487,000,000원의 가격 메리트를 권리 안전성만으로 판단하면 안 됩니다.
- 과거 경매 이력. 2017년 강제경매와 임의경매가 진행됐다가 2018년 각각 취하·말소된 이력이 있습니다. 현재 사건과 별개로 등기 변동의 연속성을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류와 세금 교부청구를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.09.26 근저당이 말소기준이고, 임차인 정연주는 2021.03.26 전입한 후순위 점유자이므로 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 487,000,000원이지만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 제시되지 않아 이 가격이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 매력도는 시세 확인 전까지 보류”입니다.
