수원지방법원 2025타경1068. 용인시 처인구 남동 615-11 소재 건물과 토지가 묶인 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 근린생활시설이며 사용승인일은 2018.07.30입니다. 지하2층·지하1층·1층·2층은 근린생활시설, 3층은 계단실, 4층은 계단실 및 ELEV기계실 등으로 이용 중입니다. 사건 용도 역시 단순 주택이 아니라 기타 + 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 목록3은 주거나지, 목록4는 지분매각입니다.
권리의 기준점은 2018.08.23. 엔에이치저축은행주식회사 근저당권 516,000,000원입니다. 이후 현존하는 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 2018.08.17. 서울축산업협동조합 근저당권 3,600,000,000원은 등기내역상 이미 말소로 표시되어 있고, 2025.05.14. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록도 있어, 현재 신청채권과 채권 귀속 관계는 입찰 전 원본 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1068 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남동 615-11 · 경기도 용인시 처인구 명지로116번길 24-2 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 현황 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 근린생활시설 · 사용승인일 2018.07.30 |
| 토지자료 | 1,494.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박경민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,726,752,000원 / 6,726,752,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,054,847,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 주거나지 상태 · 목록4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
② 임차인·점유자 — 실제 10명, 대위·보증기관 중복 없음
확인된 명의는 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인·점유자 10명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후인 점유자들은 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 3명은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 별도 확인하는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박연향 | B101호 87.8000㎡ | 2023.07.24 | 미상 | 10,000,000원 / 520,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양경희 | 205호 181.0000㎡ · 주거 | 2018.08.27 | 2025.10.22 | 50,000,000원 / 3,835,000원 | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은혜 | 1층 101호 181.0000㎡ | 2024.06.19 | 2023.11.08 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한현선 | 2층 286.9500㎥ | 2024.01.08 | 2023.11.08 | 250,000,000원 / — | 2025.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | KM빌딩3층 49.5870㎡ | 2024.10.08 | 미상 | 5,000,000원 / 550,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박노병 | 지하1층 B106호 225.8000㎡ | 2019.06.24 | 미상 | 100,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안은혜 | 지하1,2층 일부 219.3000㎡ | 2019.05.03 | 미상 | 100,000,000원 / — | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 거주형태 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문휘수 | 미상 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| NGUYEN THI TRUCLY | 미상 | 2023.09.10 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 6,726,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 69,667,520원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 엔에이치저축은행주식회사 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 엔에이치저축은행주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 민수희 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 용인시처인구청장 | 164,184,000원 | 164,184,000원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 221,496,810원 | 221,496,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,451,403,670원 |
현재 산정에서는 채권자 총 청구 1,205,680,810원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부액 5,451,403,670원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 산정 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,726,752,000원 | 1,205,680,810원 | 0원 | 5,451,403,670원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,381,401,600원 | 1,205,680,810원 | 0원 | 4,119,506,774원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,305,121,280원 | 1,205,680,810원 | 0원 | 3,053,989,257원 | 0원 |
실거래 비교값을 붙이지 않고 감정가와 권리구조만 보면, 현재 신건에서 매수인의 산정 실질취득액은 6,726,752,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 5,381,401,600원, 2회 유찰 시 4,305,121,280원으로 내려가며 각 시나리오의 산정 인수액은 모두 0원입니다. 다만 복합 근린생활시설과 토지·지분이 함께 매각되는 사건이므로 가격 판단은 단순 할인율만으로 결론내리기 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·물건 범위
- 입지. 명지대학교 자연캠퍼스 북측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·교육시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 지하2층·지하1층·1층·2층은 근린생활시설, 3층은 계단실, 4층은 계단실 및 ELEV기계실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 토지자료상 1,494.0㎡, 지목 대, 상업용, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 공시지가는 1,303,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 목록4. 수인이 공동소유하는 토지로 평가의뢰지분 위치가 확인되지 않아 전체 면적을 기준으로 지분비율에 따라 평가됐습니다.
- 도로. 목록4 토지는 공부상·현황상 도로 등으로 이용되고 있으며, 이 제한 정도를 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명 현장 대조. 각 호실 실제 사용자와 점유 범위를 현황조사·명세서·현장에서 다시 일치시키세요.
- 미상 점유 3명. 노현주·문휘수·NGUYEN THI TRUCLY의 보증금·확정일자·점유부분을 보완 확인하세요. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 편이 안전합니다.
- 배당요구 확인. 양경희·한현선은 2025.10.23, 안은혜는 2025.07.08 배당요구 기록이 있습니다.
- 채권 귀속 확인. 서울축산업협동조합 근저당권의 말소 표시, 농업협동조합자산관리회사 이전 내역, 현재 경매개시 채권자 관계를 원본 등기와 사건기록에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록3은 주거나지, 목록4는 지분매각이므로 각 목록별 소유·점유·이용 상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 토지 경계와 지분 위치. 특히 목록4는 평가의뢰지분 위치가 특정되지 않았으므로 현황측량과 지적관계 확인이 중요합니다.
- 당해세·최우선변제. 현재 배당표의 소유자 잔여액은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유와 물건 범위가 핵심
이 사건의 표면적인 권리 숫자는 단순합니다. 말소기준은 2018.08.23. 엔에이치저축은행주식회사 근저당권이고, 명세서상 인수권리·법정지상권은 없으며 현재 시나리오의 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 안전형 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
실제 점유자는 10명이고 일부는 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 건물과 토지가 일괄매각되며 제시외 건물, 주거나지, 지분토지와 도로 이용 토지까지 함께 얽혀 있습니다. 여기에 신청채권과 기존 근저당권의 말소·이전 기록도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수액보다 현장 점유·경계·지분·채권 귀속을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
