인천지방법원 2026타경502402. 미추홀구 숭의동 나래빌2차 3층 302호, 전용 59.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권 있음/없음”이 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 김다빈은 2021.10.28 주민등록, 2021.10.27 확정일자를 갖춘 보증금 270,000,000원의 임차권자이고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.01.03 국의 압류입니다. 따라서 원칙대로라면 김다빈의 보증금은 배당으로 회수되지 못한 부분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저매각가 147,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,858,000원을 먼저 제외하고 김다빈에게 144,142,000원이 배당되어, 보증금 부족분 125,858,000원이 남습니다. 낙찰가만 보면 147,000,000원이지만 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김다빈 임차권에 한해서는 그 부족분을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 2-125 나래빌2차 3층302호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 수봉안길35번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 문창호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
등기부상 2019.11.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2021.11.10 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2022.01.03 국의 압류입니다. 김다빈의 주민등록일 2021.10.28과 확정일자 2021.10.27은 그보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 분석됩니다.
② 임차·점유 관계 — 확약 밖 점유자는 따로 본다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다빈 | 2021.10.28 / 2021.10.27 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 실질 0원 |
| ALTANKHUYAG EGSHIGLEN | 2025.08.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| ALTANKHUYAG BUYANZAYA | 2025.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| BUYANZAYA AMIRLAN | 2025.10.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
현황조사상 후순위 전입 점유자는 3명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2022.01.03보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들이므로 점유관계·임대차계약 유무·명도 상대방은 매각물건명세서와 현장조사로 다시 확인해야 합니다. 김다빈에게 제출된 말소동의 확약은 김다빈 임차권에만 적용되는 것으로 보고, 다른 점유자에게 그 효과를 확장해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
나래빌2차는 8세대, 2019.11.05 사용승인된 다세대주택이며 대상 전용면적은 59.95㎡입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 147,000,000원의 최저매각가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확정할 수 없습니다. 따라서 권리상 실질 인수가 0원으로 정리된다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김다빈 보증금 | 270,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,145,049원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 김다빈 보증금의 미배당액은 125,858,000원으로 계산됩니다. 이는 확약이 없을 때의 규칙상 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 김다빈 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 제물포역이 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 1,443,000원/㎡, 대체로 정방형의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건물. 공부와의 차이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모 다세대주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 실거래 시세 대조 없이 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 제출 주체를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권 미배당 구분. 현재 회차의 규칙상 미배당액 125,858,000원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 후순위 점유자 확인. ALTANKHUYAG EGSHIGLEN, ALTANKHUYAG BUYANZAYA, BUYANZAYA AMIRLAN의 보증금과 실제 점유·임대차 관계를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 재검토하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 표본을 확보한 뒤 147,000,000원의 신건 최저가가 시장가격 안에 들어오는지 확인하세요.
- 명도 계획. 임차권 말소 문제와 별개로 현황조사상 점유자가 확인되므로 실제 점유자와 인도 절차를 따로 점검하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 확인할 것이 끝난 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 인수 부담이 더 커질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 김다빈의 미배당액 125,858,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차권 말소동의 확약서를 제출했기 때문에 김다빈 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 이 결론을 곧바로 “안전하고 싸다”로 확대하면 안 됩니다. 후순위 전입 점유자 3명의 보증금은 확인이 필요하고, 국세·지방세 압류의 실제 배당 우선순위도 점검해야 합니다. 무엇보다 나래빌2차의 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 147,000,000원의 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 핵심은 확약서로 해소되지만, 점유·세금·가격 검증까지 마쳐야 입찰 가능한 물건입니다.
