수원지방법원 2025타경1124. 화성시 영천동 동탄파크자이 336동 4층 402호 아파트입니다. 감정평가서상 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층으로, 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·다용도실·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 강하나이고, 2018.12.06 소유권이전 당시 거래가액은 507,419,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 372,900,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025.04.17 국민은행이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 현재 배당추정상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 인수액 0원과 별개로 실제 점유 및 전입관계는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 892 동탄파크자이 336동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 방4·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·다용도실·현관·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 강하나 · 2018.12.06 소유권이전 · 거래가액 507,419,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 821,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 321,085,822원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
확인된 임차인 목록은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 “미상”입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 제공된 배당분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
2018.12.06 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정됐던 일부 담보권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 2025.04.17 임의경매개시결정 역시 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 시나리오 — 시세 가점은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 821,000,000원으로 신건입니다. 유찰 시 제공된 시나리오는 1회 유찰 656,800,000원, 2회 유찰 525,440,000원입니다. 각 회차 모두 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 821,000,000원 | 0원 | 437,490,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 656,800,000원 | 0원 | 274,932,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 525,440,000원 | 0원 | 144,885,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 821,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,610,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 372,900,000원 | 372,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 437,490,000원 |
현재 회차 821,000,000원 가정에서 국민은행 채권최고액은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 437,490,000원입니다. 배당추정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 아파트지대입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근과 주·정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층으로, 지역난방·위생 및 급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 동탄파크자이는 979세대, 준공일 2018.07.30입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등에 해당하며, 공시지가는 2,235,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 면적 최근 실거래가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 821,000,000원만으로 적정 응찰가를 결정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2018.12.06 국민은행 근저당권입니다. 후속 담보권의 말소 상태와 경매개시결정까지 최신 등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당 변수. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 821,000,000원, 1회 유찰 656,800,000원, 2회 유찰 525,440,000원의 각 가격대에서 시세 대비 안전마진을 별도로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 사건의 가장 분명한 장점은 배당표상 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 말소기준도 2018.12.06 국민은행 근저당권으로 확인돼 권리구조는 비교적 단순합니다. 반면 감정평가서의 임대관계가 미상이고, 동일 면적 최근 실거래 가격도 확인되지 않아 점유와 가격 두 항목은 추가 확인이 필요합니다.
따라서 현재 신건 821,000,000원에서 핵심은 “권리가 깨끗하니 들어간다”가 아니라, 실제 점유관계와 최근 시세를 확인한 뒤 얼마까지 쓸 것인지입니다. 1회 유찰 시 656,800,000원, 2회 유찰 시 525,440,000원으로 내려가도 배당 시나리오상 인수는 0원입니다. 권리는 합격, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 시세 확인 이후의 응찰가입니다.
