수원지방법원 2025타경1172. 화성시 금곡동 201의 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정상 기호(가) 1층은 근린생활시설, 기호(나) 1층은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 913.0㎡입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.17. 주식회사이마트24의 근저당권입니다. 그 뒤의 동탄농업협동조합 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 이정자 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기권리와 별개로 말소기준보다 앞선 두 임차인의 대항력이 살아 있기 때문에 이 사건을 ‘인수 0원’ 물건으로 보면 안 됩니다.
임차인은 실제 3명입니다. 조문조는 2012.09.04., 조항만은 2015.03.27. 전입으로 2020.09.17. 말소기준보다 앞섭니다. 반면 김성희는 2024.11.12. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 산정에서는 조문조와 조항만의 보증금 합계 25,000,000원을 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 금곡동 201 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 기호(가) 1층 근린생활시설 · 기호(나) 1층 단독주택 |
| 토지 | 913.0㎡ · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이우상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,083,526,720원 / 2,083,526,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 516,979,446원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외건물 3-1, 3-2 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준은 2020.09.17. 주식회사이마트24 근저당권입니다. 기준 뒤에 설정된 2023.03.30. 동탄농업협동조합 근저당권 360,000,000원, 2025.05.20. 경기신용보증재단 가압류 41,199,997원, 2025.06.05. 이정자 근저당권 90,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 화성시 압류도 2026.06.12. 해제되어 말소등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문조 | 60.0000㎡ | 2012.09.04 | 15,000,000원 / 636,363원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김성희 | C동 102호 85.0000㎡ | 2024.11.12 | 12,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조항만 | 105호 20.0000㎡ | 2015.03.27 | 10,000,000원 / 440,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
③ 가격·실질취득 — 최저가에 25,000,000원을 더해서 봐야 한다
이 사건은 동일 비교 실거래가가 제시되어 있지 않아 신건 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 회차에서는 최저가 2,083,526,720원에 대항력 임차보증금 25,000,000원을 더해 실질취득 2,108,526,720원으로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,083,526,720원 | 25,000,000원 | 2,108,526,720원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,666,821,376원 | 25,000,000원 | 1,691,821,376원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,333,457,100원 | 25,000,000원 | 1,358,457,100원 |
두 대항력 임차인의 합계 보증금은 각 회차의 매각가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 총취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 이 사건에서는 매각가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가되, 각 회차마다 25,000,000원이 낙찰대금 밖에서 추가되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,083,526,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 23,235,267원 |
| 인수 · 임차인 조문조 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 조항만 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사이마트24 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동탄농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 41,199,997원 | 41,199,997원 |
| 5. 근저당 · 이정자 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,483,091,456원 |
채권자 총 청구액 577,199,997원은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 조문조·조항만의 보증금 25,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 금곡동 소재 “산수유” 노선버스정류장 북측 인근으로, 일반음식점과 근린상가가 소재하는 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 기호(가)는 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 1층, 사용승인일 2005.12.28.이며 근린생활시설로 이용 중입니다. 기호(나)는 경량철골구조 기타지붕 1층, 사용승인일 2016.07.04.이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 913.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·복합개발진흥지구·소로1류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역이며 금곡지구 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격 확인. 비교 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 시장가 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 2,083,526,720원에 대항력 임차보증금 25,000,000원을 더한 2,108,526,720원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 조문조·조항만의 실제 점유관계, 임대차계약 원본, 보증금 변제 여부와 인도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김성희 점유 확인. 대항력은 없지만 C동 102호 85.0000㎡를 점유하는 임차인으로 조사되어 있으므로 인도·명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 주식회사이마트24 근저당은 최초 86,000,000원에서 2025.04.23. 126,000,000원으로 변경등기가 있어 최신 권리·배당금액을 원문과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물 3-1, 3-2가 포함됩니다. 금곡동 199-1번지에는 목록3,4 건물과 도로명주소 화성시 금곡로 241을 함께 사용하는 건물이 소재하나 감정은 이에 구애됨 없이 이루어졌습니다.
- 실거래 비교. 동일 비교 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 ‘신건이라 적정하다’, ‘유찰돼 싸다’는 식의 가격 판단은 금물입니다.
맺으며 — 등기보다 임차인 25,000,000원이 핵심
이 사건의 등기 흐름 자체는 복잡해 보이지만 기준점은 분명합니다. 2020.09.17. 주식회사이마트24 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’이 아닙니다. 그보다 앞서 전입한 조문조와 조항만의 보증금 합계 25,000,000원이 매수인에게 남기 때문입니다.
따라서 현재 신건의 판단 기준은 최저가 2,083,526,720원이 아니라 실질취득 2,108,526,720원입니다. 여기에 비교 실거래가가 없어 시장 대비 가격 메리트를 검증할 수 없고, 말소기준 근저당에는 126,000,000원으로의 변경등기도 존재합니다. 등기 후순위 소멸은 긍정적이지만, 임차보증금 인수와 가격 검증이 남아 있는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
