수원지방법원 2025타경1192. 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티요진와이시티 105동 12층 1203호 아파트입니다. 등기상 소유자는 문수한이고, 말소기준권리는 2019.02.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 315,000,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·화성시·국 압류, 페퍼저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 가정가는 최저매각가와 같은 585,000,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용과 농협은행 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류가 모두 배당되고 34,150,000원이 소유자에게 남는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티택지개발지구이에이에이3블록 송산그린시티요진와이시티 105동 12층1203호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 수노을1로 147 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 1203호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 2018년 10월 11일 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상20층 |
| 소유자 | 문수한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 585,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 251,870,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2019.02.20 농협은행이 말소기준
말소기준권리는 2019.02.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 화성시 압류, 페퍼저축은행 근저당, 농협은행의 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 화성시 압류는 2025.10.23 해제되어 2025.10.24 말소되었습니다.
② 배당 구조 — 신건에서는 채권자 미배당 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,250,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 207,600,000원 | 207,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,150,000원 |
매각가 585,000,000원 가정. 채권자 총 청구액 542,600,000원, 채권자 총 배당액 542,600,000원, 미배당 0원, 소유자 잔여 34,150,000원, 매수인 인수 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 585,000,000원 | 542,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 81,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 174,241,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 미배당이 없지만, 1회 유찰 시 81,680,000원, 2회 유찰 시 174,241,600원으로 후순위 미배당이 커집니다. 그러나 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 미배당 증가는 채권자 측 손실 문제이지, 그 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔초등학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·주상용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018년 10월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층 건물의 12층 1203호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송산그린시티)·성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대 여부를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2019.02.20 농협은행 근저당이 말소기준이며 이후 소멸 대상 권리를 등기부 원본과 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 585,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당은 늘지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장 확인은 별개
이 사건은 2019.02.20 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 신건 585,000,000원에서는 채권자 청구액 542,600,000원이 전액 배당되고 소유자에게 34,150,000원이 남습니다.
반면 가격 메리트를 판단할 실거래 자료는 없고, 감정요항표상 임대관계는 미상이며 세금 압류도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리구조는 비교적 단순하되, 시세·점유·당해세 확인 전에는 가격 판단을 유보해야 하는 물건입니다.
