인천지방법원 2026타경503522. 인천 남동구 구월동 349-917, 동인빌라 2층 202호, 전용 49.28㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김영광이며, 2023년 1월 3일 매매를 원인으로 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 2020년 7월 23일 주식회사 케이비국민카드 가압류 49,045,754원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 하나카드·교보생명보험·농협은행 가압류, 국 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건에는 권리분석의 핵심이 하나 있습니다. 임차인 이주영은 2019년 3월 26일 전입했고, 2019년 3월 15일 확정일자를 받았으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 전입일이 말소기준 2020년 7월 23일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 현재 회차에서는 배당표상 보증금이 전액 배당되므로 인수 0원이지만, 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 349-917 2층202호 · 도로명 인천광역시 남동구 모래내로 6-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.28㎡ · 4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 1996.06.24 |
| 소유자 | 김영광 · 2023.01.03 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2020.07.23 케이비국민카드 가압류입니다. 임차인 이주영의 전입일은 2019.03.26, 확정일자는 2019.03.15로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 보아야 하고, 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2023.04.20 등기됐지만 대항력의 기초가 되는 전입은 그보다 앞선 2019년입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 2층 202호 49.28㎡ 전부 · 주거 | 90,000,000원 | 2019.03.26 | 2019.03.15 | 대항력 있음 우선변제 현재 인수 0원 |
② 유찰 시 — 최저가가 내려가면 인수액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 0원 | 158,305,195원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 3,984,000원 | 175,965,195원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 21,267,200원 | 175,965,195원 |
이 구조에서는 유찰돼 최저가가 내려간다고 해서 그 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 90,000,000원이므로 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분이 인수액으로 전환될 수 있습니다. 실제 시나리오도 1회 유찰 시 인수 3,984,000원, 2회 유찰 시 21,267,200원으로 증가합니다. 따라서 유찰 후에는 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 126.9%
동인빌라(349-917) 49.28㎡ 안팎 실거래 12건의 전체 평균은 107,250,000원이지만, 과거 2021년의 1억 원대 고가 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 86,666,666원, 최신 거래는 2026년 5월 100,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -24.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.23㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 49.28㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.06 | 48.23㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 48.23㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2023.01 | 49.28㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 49.28㎡ | 3 | 116,000,000원 |
| 2021.12 | 48.23㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 48.23㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 49.28㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 48.23㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2021.08 | 49.28㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2021.07 | 48.23㎡ | 3 | 116,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 86,666,666원 |
현재 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.9%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 평균 107,250,000원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -24.1%인 하락 흐름이므로, 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이주영 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 49,045,754원 | 17,660,000원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 9,423,351원 | 0원 |
| 4. 교보생명보험 가압류 | 18,967,754원 | 0원 |
| 5. 농협은행 가압류 | 8,528,336원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 경매신청 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 이주영의 보증금 90,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 이후 일반채권자 청구액 중 미배당액은 158,305,195원이며, 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 사용승인일은 1996.06.24입니다.
- 입지. 인천구월초등학교 북동측 인근으로 모래내전통시장, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 모래내시장역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 로폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,405,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동인빌라는 10세대 규모이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 거래 평균이 전체 평균보다 낮고 거래 추세도 -24.1%여서 가격 보수성이 필요합니다.
- 현장 참고. 외벽에는 ‘동인빌라’로 기재돼 있고, 현관에는 ‘화장실점검 필요 아래층 물떨어짐’ 안내문이 붙어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 평균 86,666,666원의 126.9%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다.
- 임차보증금 구조. 이주영 보증금 90,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당되지만 유찰 시 미배당분 인수 가능성이 생깁니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 임차권등기 말소 범위와 대항력 관련 문구를 원문에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -24.1%입니다. 전체 평균 107,250,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 누수 점검. 현관 안내문에 ‘화장실점검 필요 아래층 물떨어짐’이 기재돼 있으므로 현장 상태와 수리 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “126.9% 가격”을 먼저 보라
현재 회차만 보면 권리 결론은 단순합니다. 대항력 있는 임차인 이주영의 보증금 90,000,000원이 배당표상 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 가격은 다릅니다. 신건 최저가 110,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,666,666원의 126.9%이고, 최신 거래 100,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -24.1%입니다.
유찰되면 표면 최저가는 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액이 생기기 시작합니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “유찰가와 인수액을 함께 계산해야 한다”가 핵심입니다. 여기에 10세대 다세대, 1996년 사용승인, 최근 거래 하락과 현관의 누수 관련 안내문까지 감안하면 신건 가격에 적극적으로 프리미엄을 줄 근거는 약합니다. 현재 권리는 관리 가능하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
