인천지방법원 2026타경503812. 인천 남동구 만수동 예주빌라(A동) 3층 302호, 전용 36.66㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성연으로 2021.10.04 매매를 원인으로 77,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 2026.05.13 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 임차권과 점유자의 선후관계입니다.
말소기준은 2026.05.13 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2025.01.24 장현호의 주택임차권등기는 원칙상 매수인이 인수할 수 있는 권리입니다. 등기에는 임차보증금 74,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.01.25, 확정일자 2020.12.29 및 2023.02.16이 기재돼 있습니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 장현호에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
반대로 이정효는 2026.02.19 전입 사실이 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확약은 장현호에게만 적용되므로 이정효에게 승계되는 보증금이 실제 존재한다면 그 위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503812 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 924-5 3층 302호 · 구월남로327번길 10-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.66㎡ · 3층 건물의 3층 302호 |
| 소유자 | 김성연 (2021.10.04 매매, 거래가액 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1989.12.14 |
| 세대수 | 예주빌라(A동) 8세대 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현호 | 제3층 제302호 36.66㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.25 / 2020.12.29, 2023.02.16 | 74,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 이정효 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2026.02.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
* 장현호의 룰상 인수 검토금액은 등기상 보증금 74,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 이정효에게 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 87,000,000원은 최근 거래보다 높다
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 73,250,000원보다 최근 12개월 실거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 최근 12개월 거래는 2025.07의 84,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 84,000,000원입니다. 현재 최저가 87,000,000원은 이 기준의 103.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 36.66㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2021.11 | 36.66㎡ | -1 | 57,000,000원 |
| 2021.10 | 36.66㎡ | -1 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 36.66㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.66㎡ | 1건 | 84,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 20.6% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영한 최신 거래 84,000,000원과 비교해도 현재 최저가 87,000,000원이 더 높습니다. 따라서 전체 평균 73,250,000원 대비 수치만 보고 “싸다”고 판단할 수 없고, 신건에서는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,034,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,966,000원과 신청채권자 74,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 11,034,000원입니다. 이 배당 가정과 별개로 이정효의 실제 임대차보증금 및 승계 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
회차별 배당 변화와 임차권 효과
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 장현호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 87,000,000원 | 74,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 6,052,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 19,722,240원 | 실질 0원* |
* 확약이 없다면 장현호의 등기상 보증금 74,000,000원은 1회·2회 유찰 시 매각가보다 커지는 구간입니다. 그러나 이 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 장현호에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 확약 밖 이정효 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 문일여고 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 1989.12.14입니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고, 토지는 세로장방형·평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이 기재돼 있고 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다. 자료에 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 환금성. 예주빌라(A동)는 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 거래는 2025.07의 84,000,000원이므로 소규모 다세대 특성상 실거래 표본과 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이정효 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·실제 점유상태를 확인해 승계금액이 있는지 먼저 확정해야 합니다.
- 장현호 말소동의 확약서 원문 확인. 말소 주체·조건·범위가 장현호 임차권등기 전체를 실질적으로 해소하는지 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 84,000,000원의 103.6%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리상태와 실제 이용상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제·관리비 등 실제 매수인 부담으로 이어질 수 있는 항목을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 현황 재확인. 기재된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2026.08.25까지이므로 현재 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 장현호만 지운다”
이 사건은 겉으로 보면 74,000,000원의 선순위 주택임차권이 있어 부담스러워 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 때문에 장현호의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 문제는 그 다음입니다. 2026.02.19 전입한 이정효는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 이 위험은 장현호 확약으로 사라지지 않습니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 신건 최저가 87,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 84,000,000원의 103.6%입니다. 즉 확정된 취득원가만 놓고도 최근 시세보다 높고, 이정효에게 승계되는 금액이 존재하면 실질취득액은 더 올라갑니다. 주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인과 시세 상회 가격이 동시에 남아 있는 C급 보수검토 물건으로 보는 것이 타당합니다.
