인천지방법원 2026타경503853. 인천 미추홀구 주안동 로얄에코하우스 3층 302호, 전용 63.8㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권용주로, 2021.12.20 매매를 원인으로 2022.01.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 168,000,000원입니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023.06.29 서민금융진흥원의 가압류 5,018,041원이며, 그 뒤 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김선욱은 2021.12.20 전입·점유했고 확정일자는 2021.11.15입니다. 모두 말소기준권리인 2023.06.29보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 168,000,000원으로 현재 최저가 154,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1527-11 3층302호 · 인하로367번길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 63.8㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 권용주 · 2021.12.20 매매 · 2022.01.10 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 로얄에코하우스 · 8세대 · 2011.02.10 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
2011년 설정됐던 남동신용협동조합 근저당과 이승희 근저당, 2012년 이상용 가등기, 2014년 임의경매 관련 권리 등은 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단에서 제외됩니다. 현재 기준이 되는 것은 2023.06.29 서민금융진흥원 가압류입니다. 임차인 김선욱의 전입·점유는 2021.12.20로 이보다 빠르고, 2024.02.23 등기된 주택임차권의 보증금은 168,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선욱 | 제3층 제302호 63.8㎡ 전부 | 168,000,000원 | 2021.12.20 / 2021.11.15 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
김선욱은 2024.02.23 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 신건 154,000,000원 기준 집행비용 2,956,000원을 제외하면 임차인에게 151,044,000원이 배당되고, 보증금 대비 16,956,000원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최신 거래와 거의 같은 가격
로얄에코하우스 전용 63.8㎡ 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 152,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 154,500,000원 1건이며, 현재 최저가 154,000,000원은 그 최근 시세의 99.7%입니다. 전체 평균과 비교하면 100.9%로 오히려 평균 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 63.8㎡ | 3 | 154,500,000원 |
| 2024.03 | 63.8㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 63.8㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2021.07 | 63.8㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 152,625,000원 |
최근 거래와 과거 거래의 추세는 +1.6%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 전체 단지 규모도 8세대여서 시세를 넓은 표본으로 볼 수는 없습니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액은 최저가와 같은 154,000,000원으로, 최신 거래 154,500,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 신건을 시세보다 크게 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 김선욱 보증금 | 168,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,018,041원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김선욱 임차보증금의 미배당액은 16,956,000원이며 원칙적 매수인 인수액도 16,956,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포여자중학교 남동측 인근으로 유사 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고, 토지는 2필지 일단지의 세장형 공동주택 부지입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 로얄에코하우스는 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 거래 표본이 많지 않은 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 김선욱. 전입 2021.12.20·확정 2021.11.15·보증금 168,000,000원의 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 승계 구조입니다.
- 신건 가격. 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 실거래 154,500,000원의 99.7%입니다. 큰 할인 구간은 아닙니다.
- 전체 평균 착시. 전체 실거래 평균 152,625,000원보다 현재 최저가가 100.9%로 높습니다. 과거 고가·저가 거래를 단순 평균해 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이므로 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 배당 재확인. 집행비용 2,956,000원과 임차인 배당 151,044,000원은 예상치입니다. 실제 배당표와 조세채권 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소는 긍정, 가격 할인은 크지 않다”
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 168,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 154,000,000원보다 커서 부담스러운 물건입니다. 실제 배당계산도 신건부터 16,956,000원의 미배당이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙을 적용하면 김선욱 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건 가격이 특별히 싸지는 않습니다. 확약 반영 실질취득액 154,000,000원은 최신 거래 154,500,000원의 99.7%이고, 전체 평균 152,625,000원과 비교하면 오히려 100.9%입니다. 최근 추세도 +1.6%로 하락장은 아니지만, 최근 12개월 표본이 1건이고 8세대 소규모 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 최신 실거래와 거의 같은 수준. 신건에서 높은 가격 프리미엄을 줄 이유는 제한적입니다.
