수원지방법원 2025타경1217. 용인시 기흥구 공세동 공세 호수마을 공세성원상떼 레이크뷰 107동 7층 702호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김란이고, 말소기준권리는 2020.07.23 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 379,500,000원입니다. 이후 국민은행 근저당 72,000,000원, 안전대부 근저당 232,700,000원, 경기수산업협동조합 가압류 355,815,868원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 권리가 확인되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 중요합니다. 감정가와 최저매각가가 모두 872,000,000원인 신건인데, 동일 면적 188.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 788,187,500원입니다. 최저가가 최근 평균의 110.6%이고, 2026.06 최신 거래 767,500,000원과 비교해도 높습니다. 여기에 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.5% 낮은 흐름이므로, 전체 평균 792,125,000원보다 현재 최저가가 높다는 사실까지 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 692 공세 호수마을 공세성원상떼 레이크뷰 107동 7층 702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 188.97㎡ · 15층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 김란 · 2013.06.27 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 872,000,000원 / 872,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 63,146,848원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2020.07.23 삼성생명보험주식회사 근저당 379,500,000원입니다. 2020.11.06 국민은행 근저당 72,000,000원, 2021.05.12 안전대부 근저당 232,700,000원, 2025.02.06 경기수산업협동조합 가압류 355,815,868원과 2025.05.15 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 10.6% 높다
공세호수마을공세성원상떼레이크뷰 동일 면적 188.97㎡ 실거래입니다. 단지는 345세대, 2010.01.22 준공이며 최근 12개월 거래는 8건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 188.97㎡ | 8 | 767,500,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 15 | 853,000,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 10 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.02 | 188.97㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.02 | 188.97㎡ | 13 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 188.97㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 2025.08 | 188.97㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 188.97㎡ | 8건 | 788,187,500원 |
최근 12개월 거래는 670,000,000원부터 1,050,000,000원까지 분포하고 평균은 788,187,500원입니다. 신건 최저가 872,000,000원은 이 평균의 110.6%입니다. 최신 거래는 2026.06의 767,500,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 12건 평균 792,125,000원만 보더라도 신건 최저가는 높고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 872,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,120,000원 |
| 1. 삼성생명보험주식회사 근저당 | 379,500,000원 | 379,500,000원 |
| 2. 주식회사국민은행 근저당 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 주식회사안전대부 근저당 | 232,700,000원 | 232,700,000원 |
| 4. 경기수산업협동조합 가압류 | 355,815,868원 | 176,680,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,040,015,868원 중 860,880,000원이 배당되고, 179,135,868원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥호수 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 15층 건물 내 107동 7층 702호이며, 개별난방·도시가스·승강기·옥내소화전 등의 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 도로구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 345세대, 2010.01.22 준공 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격 범위가 670,000,000원부터 1,050,000,000원까지 넓어 가격별 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 788,187,500원과 최신 거래 767,500,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 110.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.5% 낮습니다. 신건 감정가를 그대로 시장가치로 보지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 872,000,000원, 1회 유찰 697,600,000원, 2회 유찰 558,080,000원 시나리오를 동일 면적 실거래와 각각 비교하세요.
- 등기 원문 대조. 말소된 안전대부 근저당과 그에 연결된 질권·부기등기의 현재 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없으나 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 신건 최저가 872,000,000원은 최근 12개월 평균 788,187,500원의 110.6%이고, 최신 거래 767,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -1.5%입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 현 회차 가격에는 메리트가 부족합니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 각각 697,600,000원과 558,080,000원으로 내려가는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리 해석보다 최근 시세에 맞는 입찰가를 어디에 두느냐입니다.
