인천지방법원 2026타경503857. 부평동 킴스타워 4층 404호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박일성은 2022년 5월 30일 이 호실을 거래가액 215,000,000원에 취득했습니다. 등기 흐름에서 먼저 확인할 점은 2016년 농협은행 근저당권 176,400,000원이 2022년 5월 13일 이미 말소됐다는 사실입니다. 현재 경매상 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 6월 30일 계양세무서장 압류입니다.
그보다 앞선 2022년 5월 13일 문형수가 주민등록과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 4월 3일 보증금 215,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤기 때문에, 문형수는 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 원칙적인 배당 계산만 놓고 보면 낙찰가가 보증금보다 낮아 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503857 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-44 킴스타워 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 14층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.30. 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2016년 농협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2023.06.30. 국 압류입니다. 문형수의 전입·점유·확정일자 2022.05.13.은 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부평구·국 압류, 경매개시결정과 문형수 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 1명은 대항력, 4명은 후순위 전입
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문형수 | 2022.05.13 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| WANG YUXIAN | 2026.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| WANG YUXI | 2026.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| WANG WENHAO | 2026.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| XIAO JING | 2026.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
문형수는 2022년 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 반면 WANG YUXIAN, WANG YUXI, WANG WENHAO, XIAO JING의 전입일은 모두 2026.03.03.으로 말소기준권리 2023.06.30.보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 이 4명은 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이므로 배당관계와 실제 점유·명도 범위는 매각물건명세서 원본과 현장 확인이 필요합니다.
③ 실질취득가 — 룰상 218,376,000원이지만 확약 반영 시 184,000,000원
확약이 없다고 가정하면 신건 매각가 184,000,000원에서 집행비용 3,376,000원을 먼저 차감한 뒤 문형수에게 180,624,000원이 배당되고, 보증금 부족분 34,376,000원이 남습니다. 대항력 임차인 인수형의 일반 원칙대로라면 매수인 총부담은 184,000,000원 + 34,376,000원 = 218,376,000원입니다.
하지만 이 사건에는 문형수 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 처리하므로, 신건 기준 매수인의 실질취득가는 184,000,000원입니다. 가격 판단 역시 184,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 문형수 보증금(우선변제) | 215,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 문형수 보증금 부족분 34,376,000원이 발생합니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 있으므로 문형수 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 404호입니다.
- 주위환경. 부평동 ‘시장로터리’ 북동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 문형수 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 기준 배당부족분은 34,376,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 추가 전입자 4명 확인. 모두 2026.03.03. 전입으로 현재 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 임대차계약 존재 여부는 명도비용과 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 계양세무서장·부평구·부천세무서장 관련 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 184,000,000원의 시세 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 오피스텔 특성상 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 보증금 인수 위험이 없더라도 여러 전입자가 확인된 만큼 인도명령 가능 범위와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
등기와 임차관계만 처음 보면 위험도가 높은 사건입니다. 문형수는 기준권리보다 앞서 전입·점유하고 확정일자까지 갖춘 데다 보증금이 215,000,000원으로 최저가 184,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 신건에서도 배당 부족분 34,376,000원을 떠안을 수 있고, 일반적인 인수형 계산으로 실질부담은 218,376,000원까지 올라갑니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 문형수에 관한 실질 인수액은 0원, 신건 실질취득가는 184,000,000원으로 정리됩니다. 다만 확약은 문형수에게만 적용되고, 추가 전입자 4명의 실제 점유관계 및 세금 압류는 별도로 점검해야 합니다. 또 최근 실거래 자료가 없기 때문에 184,000,000원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원문·점유·세금·현재 시세 확인이 끝나야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
