인천지방법원 2026타경503897. 검암동 보떼하우스 103동 3층 301호, 전용 58.1㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이나 압류 자체보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 이선영은 2022.03.02 전입·점유했고 확정일자는 2022.01.18이며, 말소기준인 세안뱅크 근저당은 2023.05.30 설정됐습니다. 따라서 통상적인 구조라면 보증금 210,000,000원 중 배당으로 회수되지 못한 금액이 매수인에게 남을 수 있습니다.

다만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서에는 을구 12번 주택임차권등기를 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 확약을 반영하면 이선영 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 단순한 ‘낙찰가+49,096,000원’이 아니라 실질취득 164,000,000원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 결론을 바꾼다

이선영의 전입·점유일 2022.03.02는 말소기준권리 2023.05.30보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.04.17에는 보증금 210,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 배당 계산만 놓고 보면 신건 매각대금 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 뺀 160,904,000원이 임차인에게 배당되고, 49,096,000원이 미배당으로 남습니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이선영 관련 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 말소기준 이후의 세안뱅크 근저당, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득 1.64억을 기준으로 본다

보떼하우스103동104동 전용 58.1㎡의 실거래는 2건이며, 최근 12개월 평균은 209,000,000원, 최신 거래는 210,000,000원입니다. 이 사건은 확약을 반영한 실질취득이 164,000,000원이므로 최근 12개월 평균의 78.5% 수준입니다.

따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 평가하는 물건이 아닙니다. 핵심은 확약을 반영한 실질취득 164,000,000원이며, 이 금액은 최근 12개월 평균 209,000,000원과 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제 아래서는 가격 측면의 여지가 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

단순 배당 계산상 이선영 보증금의 미배당액은 49,096,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 숫자를 완전히 바꾼다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서만 보더라도 164,000,000원 낙찰에 49,096,000원의 룰상 인수가 붙습니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 있어 이선영 관련 실질 인수를 0원으로 처리하므로, 유찰 시에는 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며 전용 58.1㎡, 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 서곶지구대 남서측 인근으로 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 주위상황은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 남측으로 각각 8m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 2.4회 유찰, 매각률 25.0%로 가격과 별개로 유동성 점검이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원본. 이선영의 을구 12번 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약의 대상과 조건을 반드시 대조하세요.
• 임차인 범위. 확약은 이선영 임차인에만 적용됩니다. 현장 및 원본 서류에서 별도 임차인·점유관계가 확인되면 별도 인수분석이 필요합니다.
• 당해세. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감되어 실제 배당구조가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
• 가격 기준. 최저가만 보지 말고 확약 반영 실질취득 164,000,000원을 최근 12개월 평균 209,000,000원, 최신 거래 210,000,000원과 비교해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 평균 유찰 2.4회·매각률 25.0%이므로 재매각 속도와 수요층을 보수적으로 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 있으면 결론은 달라진다”

이 사건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 물건입니다. 실제로 신건 164,000,000원 기준 단순 배당만 계산하면 49,096,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 기준상 이선영 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

그 결과 현재 회차의 실질취득은 164,000,000원이며, 최근 12개월 평균 209,000,000원의 78.5%, 최신 거래 210,000,000원보다 낮습니다. 다만 16세대 다세대라는 낮은 환금성, 평균 2.4회 유찰·매각률 25.0%의 경매 통계, 당해세 가능성은 분명한 감점 요인입니다. 핵심은 ‘싼 최저가’가 아니라 확약의 실효성 확인입니다. 확약이 원본에서 그대로 확인된다면 권리 부담은 크게 줄지만, 그 확인 없이 입찰가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.

* 확약 미반영 단순 배당 기준 매수인 인수액은 현재 회차 49,096,000원, 1회 유찰 시 81,436,800원, 2회 유찰 시 107,309,440원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 반영한 것입니다.