인천지방법원 2026타경503954. 인천 남동구 남촌동 덕우빌라(3동) 3층 302호, 전용 38.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신예균으로 2022년 5월 30일 매매를 원인으로 2022년 6월 20일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 90,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 2월 29일 삼성카드 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 말소기준보다 앞선 2022년 9월 1일에 전입·점유한 임차인 김혜수가 있습니다. 보증금은 100,000,000원, 확정일자는 2022년 8월 8일이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 최저가 80,000,000원 배당 시 룰상 미배당액 21,840,000원이 발생하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 이 리포트의 실질취득 계산에서는 해당 임차인 인수액을 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심

말소기준은 2024.02.29 삼성카드 가압류 29,613,236원입니다. 김혜수의 전입·점유일 2022.09.01은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자 2022.08.08과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 반면 삼성카드 가압류 이후 등기된 남동구 압류, 국 압류, 서울보증보험 가압류, 신한카드 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 임차인은 실제 임차인 1명으로 보증금은 100,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아니므로 임차인 수를 별도로 줄이거나 보증금을 중복 제거할 사안은 없습니다. 다만 이 사건에서는 별도로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 해당 임차권에 대한 매수인 부담은 실질적으로 제거되는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 문제

덕우빌라(3동)는 8세대 규모이고, 대상 면적은 38.74㎡입니다. 확인된 실거래는 3건이며 자료상 최근 12개월 평균은 69,666,666원, 최신 거래는 2022.06 · 68,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 확약을 반영해 최저가와 동일한 80,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 114.8%입니다.

최저가가 80,000,000원으로 낮아 보일 수 있지만, 확약 반영 후의 실질취득도 그대로 80,000,000원입니다. 따라서 비교 기준은 80,000,000원이고, 최근 12개월 평균 69,666,666원이나 최신 거래 68,000,000원보다 높습니다. 이 사건을 “감정가보다 싸게 나온 경매”로 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

배당계산만 보면 임차보증금 중 78,160,000원이 배당되고 21,840,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 리포트에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 적용합니다. 입찰 전 확약서 원문과 실제 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 낙찰가가 내려가도 부담이 커진다

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 적용하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 매수인 인수 부담도 커집니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있어 해당 임차인에 대해서는 그 인수액을 실질 0원으로 처리합니다. 현재 확인된 다른 임차인은 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 대상은 덕우빌라(3동) 3층 302호 전용 38.74㎡입니다.
• 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌어린이공원 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 사용승인일은 1991.10.22입니다. 기본 위생·급배수와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 지목은 대, 토지면적은 184.1㎡, 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현황 메모. 외벽에는 ‘덕우 3동’으로 표시되어 있고 현관에는 전기공급제한 예정알림 안내문이 부착된 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대주택이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래가 2022.06이므로 매각기일 현재의 환금성과 실제 매수층은 현장 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안정성은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 제출 사실만 보지 말고 말소 조건과 효력 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 김혜수의 주택임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
• 가격 메리트 착시 경계. 실질취득 80,000,000원은 최근 12개월 평균 69,666,666원의 114.8%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 구간으로 보면 안 됩니다.
• 현장 시세 재확인. 확인된 최신 실거래가 2022.06이므로 2026.09.01 입찰 전 인근 동일·유사 다세대의 현재 매물가와 실제 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유가 일치하는지, 인도와 열쇠 인계가 어떻게 이뤄질지 확인하세요.
• 전기공급 관련 현황 확인. 현관에 전기공급제한 예정알림 안내문이 붙어 있었다는 조사 내용이 있으므로 현재 공급 상태와 정산 필요 여부를 점검하세요.
• 세금·공용부담 확인. 압류가 존재했던 사건인 만큼 체납세금의 배당관계와 공용부분 관리비 등 매수 이후 부담 가능 항목을 원본 자료로 확인하세요.

맺으며 — “권리 반전은 확약, 가격 판단은 냉정하게”

이 물건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 80,000,000원 매각 시 21,840,000원이 미배당되는 전형적인 인수주의 사건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 사정 때문에 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 80,000,000원입니다.

문제는 그 80,000,000원이 싼 가격이 아니라는 점입니다. 최근 12개월 평균은 69,666,666원이고 가격비율은 114.8%, 최신 거래는 68,000,000원입니다. 더구나 확인된 실거래가 3건뿐이고 최신 거래월도 2022.06입니다. 확약 덕분에 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 신건 가격에는 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건은 “인수액이 얼마나 되느냐”보다 확약 효력을 확실히 확인한 뒤 현재 시장가보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지가 최종 판단 포인트입니다.