인천지방법원 2026타경503967. 인천 계양구 귤현동 ‘가온해’ 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 배한나이며 2022.04.26 매매를 원인으로 2022.04.28 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 가압류나 압류보다 김준혁 임차인의 대항력과 이를 뒤집는 말소동의 확약서입니다.
김준혁은 2022.03.18 주민등록과 점유를 갖췄고 확정일자는 2022.02.21입니다. 말소기준권리인 한국자산관리공사 가압류의 접수일은 2022.08.09이므로, 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 240,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 인수할 수 있고, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 240,000,000원 안팎에서 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 4층401호 · 도로명 인천광역시 계양구 장군봉길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층401호 · 복수층(상층 5층, 하층 4층) · 사용승인일 2016.04.05 |
| 소유자 | 배한나 (2022.04.26 매매 · 2022.04.28 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준은 2022.08.09 접수된 한국자산관리공사 가압류 16,590,937원입니다. 이후 계양구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 접수일이 2024.04.23이라고 해서 대항력이 그때 생긴 것은 아닙니다. 김준혁의 주민등록·점유개시일은 2022.03.18로 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김준혁 4층 401호 59.34㎡ 전부 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 확정 2022.02.21 전입·점유 2022.03.18 배당요구 2024.04.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 아님 실질 인수 0원 |
확인되는 실제 임차인은 김준혁 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산하는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 신건 213,000,000원, 시세 메리트는 확인 불가
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 213,000,000원입니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 매수인 실질취득액 역시 213,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 검증할 근거는 없습니다.
등기부에는 현 소유자의 2022.04.26 매매 거래가액 240,000,000원이 남아 있지만, 이는 현재의 최근 실거래 시세를 대신하는 자료가 아닙니다. 따라서 213,000,000원이 과거 취득가보다 낮다는 이유만으로 “싸다”, “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 30,782,000원 | 0원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 72,785,600원 | 0원 | 170,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 106,388,480원 | 0원 | 136,320,000원 |
실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 판단을 반영한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 김준혁 보증금(우선변제) | 240,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 16,590,937원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김준혁 보증금 중 30,782,000원이 미배당돼 대항력에 따라 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층401호로 복수층 구조입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현(구획정리))이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위, 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 김준혁의 전입·점유 2022.03.18은 말소기준 2022.08.09보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 원칙상 대항력 있는 임차인입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 확인되는 실제 임차인은 김준혁 1명이며, 보증기관 승계 신고를 별도 임차인 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 213,000,000원을 시세보다 싸다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 인근·유사 다세대 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건을 최저가 213,000,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김준혁은 보증금 240,000,000원의 실제 임차인이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 빨라 원칙상 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 30,782,000원, 유찰 뒤에는 72,785,600원·106,388,480원으로 룰상 인수액이 커지며, 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 213,000,000원입니다. 남는 문제는 가격입니다. 최근 실거래 시세가 없어 213,000,000원이 싸다는 근거는 없으므로, 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능하지만 가격은 검증이 필요한 신건으로 보는 것이 적절합니다.
