수원지방법원 2025타경1338. 경기도 오산시 수청동 611-3 ‘이안두드림오산대역’ 2층 247호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자 장애리 씨는 2019.09.21 매매를 원인으로 거래가액 272,250,000원에 취득했고 2020.12.16 소유권이전과 동시에 수협은행 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 중 2020년 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022년 김민우 씨의 전세권 30,000,000원도 2023.03.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 임차인 이은미 씨의 전입일은 2025.04.28로 말소기준일인 2020.12.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-3 이안두드림오산대역 2층 247호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 숙박시설(생활숙박시설) · 지하4층~지상10층 건물 내 2층 247호 |
| 소유자 | 장애리 (2019.09.21 매매 · 거래가액 272,250,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 193,613,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.12.16 설정된 수협은행 근저당입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2025.06.18 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 2025.04.28 | 미상 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
이은미 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일 2025.04.28은 말소기준일 2020.12.16보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.07.16 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,064,000원 |
현재 최저가 224,000,000원 가정 시 집행비용 3,936,000원과 수협은행 근저당 210,000,000원을 배당하고 소유자 잔여는 10,064,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 34,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 69,447,040원 | 0원 |
유찰될수록 수협은행에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권은 커지지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 오산시 수청동 소재 오산대역 서측 인근이며, 주변에 아파트·상업용 및 업무용 빌딩·학교·관공서·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 오산대역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하4층~지상10층 건물 내 2층 247호입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장·공동현관보안 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 공시지가는 2,422,000원/㎡입니다. 토지면적은 3,065.3㎡이고 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트와 같은 기준으로 가격·환금성을 판단하지 말고 실제 이용형태와 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 이은미 씨의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본 서류를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.12.16 수협은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공부·현황 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없지만, 입찰 전 현장 이용상태를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 생활숙박시설의 가격
이 물건은 권리 자체보다 용도와 가격 판단이 더 중요합니다. 2020.12.16 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이미 말소된 신탁·전세권 외에 낙찰자가 떠안을 존속권리는 확인되지 않습니다. 임차인 이은미 씨도 2025.04.28 전입으로 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가 이용상태는 명확히 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 따라서 ‘권리가 깨끗하다’는 사실을 곧바로 ‘가격도 매력적이다’로 연결해서는 안 됩니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 생활숙박시설이라는 용도와 실제 환금성을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
