인천지방법원 2026타경503972. 인천 미추홀구 숭의동 삼성타워 7층 701호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조상연이고, 2020.06.13. 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 기존 근저당이 아니라 2026.05.19. 강제경매개시결정입니다. 2016.08.16. 설정된 농협은행 근저당권 162,000,000원은 2020.06.12. 이미 말소됐기 때문입니다.
따라서 2022.05.26. 주민등록과 점유를 갖춘 임이랑의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 267,000,000원, 확정일자는 2022.04.27.이며 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 통상 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당액을 매수인이 떠안게 되지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503972 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-5 삼성타워 7층 701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로57번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 면적 / 층 | 83.157㎡ · 12층 건물 내 7층 701호 |
| 사용승인일 | 2016.07.13. |
| 소유자 | 조상연 · 2020.06.13. 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
말소기준권리는 2026.05.19. 강제경매개시결정입니다. 임이랑의 주민등록·점유개시일 2022.05.26.과 2024.06.20. 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 등기부에도 이 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임이랑 | 7층 701호 전부 | 267,000,000원 | 2022.05.26. | 2022.04.27. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.04.21., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.05.26., 확정일자는 2022.04.27.입니다. 2024.06.20. 임차권등기명령에 따라 보증금 267,000,000원의 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 권리가 풀려도 가격이 높다
삼성타워의 비교 실거래는 1건입니다. 2024.08. 전용 75.42㎡, 12층이 138,250,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 138,250,000원, 최신 거래도 138,250,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 75.42㎡ | 12 | 138,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,250,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액은 242,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 138,250,000원 대비 175.0%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없는 가격입니다. 오히려 비교 실거래보다 크게 높은 수준이라 권리상 인수 문제가 해소돼도 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 임차인 임이랑 보증금 | 267,000,000원 | 237,812,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당표상 임차보증금 미배당분은 29,188,000원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 매수인 인수액을 0원으로 처리합니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 242,000,000원 | 29,188,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 193,600,000원 | 76,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 154,880,000원 | 115,088,320원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교도 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 7층 701호입니다. 사용승인일은 2016.07.13.입니다.
- 주위환경. 감정요항표에는 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치하고, 주위에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 숭의역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 1,743,000원/㎡입니다. 토지는 394.9㎡, 평지의 정방형이며 중로각지입니다.
- 규제 표기. 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 삼성타워는 9세대로 기재돼 있고, 비교 실거래는 1건입니다. 가격 검증 표본이 많지 않으므로 단일 거래가격의 해석에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약을 반영하면 실질 인수 0원이지만, 확약이 없다고 보면 현재 회차 룰상 미배당 29,188,000원이 발생합니다.
- 임차권 상태 대조. 임이랑의 보증금 267,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.05.26., 확정일자 2022.04.27., 임차권등기 2024.06.20.을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 242,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 138,250,000원의 175.0%입니다.
- 유찰가도 시세와 다시 비교. 1회 유찰가 193,600,000원과 2회 유찰가 154,880,000원도 현재 비교 실거래 138,250,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 물건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스럽습니다. 실제로 임이랑의 보증금 267,000,000원은 현재 최저가 242,000,000원보다 크고, 배당표상 29,188,000원의 미배당액도 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 매력적인 신건이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액 242,000,000원은 비교 실거래 및 최근 12개월 평균 138,250,000원의 175.0%입니다. 2회 유찰 시 154,880,000원까지 내려가도 해당 비교값보다 높습니다. 권리위험은 확약으로 낮아지지만, 가격은 여전히 보류가 이 사건의 핵심입니다.
