인천지방법원 2026타경503977. 인천 미추홀구 숭의동 171-9, 제9층 902호로 공부상 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 193,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차권자 고웅준은 임대차계약일 2022.03.11, 주민등록·점유개시 2022.04.11, 확정일자 2022.03.11이고 보증금은 206,000,000원입니다. 예상배당에서는 189,498,000원을 받고 16,502,000원이 남아 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
즉 신건 최저가 193,000,000원에 취득하더라도 경제적으로 보는 실질취득은 209,502,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 166,833,333원을 크게 웃돌고, 최신 거래 201,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군보다 10.4% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 181,375,000원만 기준으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 9층 902호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 미추로 7 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 58.84㎡ · 지하1층/지상13층 건물 내 제9층 제902호 |
| 사용승인 | 2017.09.22 |
| 소유자 | 이경화 (2022.04.27 매매 · 거래가액 206,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
현재 등기부상 마천새마을금고 근저당권 112,200,000원은 2022.04.11 해지로 이미 말소됐고, 인천광역시 중구 압류도 2023.01.09 해제돼 말소됐습니다. 반면 고웅준의 주택임차권은 보증금 206,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.04.11, 확정일자 2022.03.11로 등기돼 있으며 데이터상 매수인 인수 대상으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 고웅준 외 박서원 확인 필요
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고웅준 9층 902호 58.84㎡ 전부 | 2022.04.11 | 206,000,000원 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 16,502,000원 |
| 박서원 | 2025.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
고웅준은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인돼 권리 구조가 비교적 명확합니다. 반대로 박서원은 전입일 2025.06.02만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 매수인 부담액도 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 고웅준의 임차권등기에 관한 내용이므로, 박서원에 대한 별도 임차 위험까지 해소한다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제일행복해(171-9)는 12세대, 2017.09.22 사용승인 건물입니다. 면적 58.84㎡대 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 3건이고 평균은 166,833,333원입니다. 최신 거래는 2024.12, 58.84㎡, 8층, 201,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -10.4%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 58.84㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2024.10 | 59.68㎡ | 13 | 159,500,000원 |
| 2024.08 | 59.68㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2023.08 | 58.84㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.03 | 58.65㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2023.01 | 59.53㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2022.12 | 58.56㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2022.09 | 59.53㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.09 | 58.65㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2022.06 | 58.65㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 58.65㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 166,833,333원 |
신건 최저가 193,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 115.7%입니다. 그런데 실제 판단 기준은 이보다 더 높습니다. 고웅준의 예상 미배당 인수액을 더하면 실질취득은 209,502,000원이므로, 최신 거래 201,000,000원마저 웃돕니다. 즉 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로는 물론, 유찰 후 최저가가 내려간다는 사실만으로도 싸다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 1. 임차인 고웅준 보증금 | 206,000,000원 | 189,498,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 고웅준 보증금 중 16,502,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 고웅준 예상 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 193,000,000원 | 16,502,000원 | 209,502,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 154,400,000원 | 54,561,600원 | 208,961,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 123,520,000원 | 85,009,280원 | 208,529,280원 |
보증금 206,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 이 사건도 신건부터 2회 유찰까지 매각가는 크게 내려가지만 매각가와 고웅준 인수액을 합친 부담은 208,529,280원~209,502,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리를 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔. 철근콘크리트구조 지하1층/지상13층 건물의 제9층 제902호이며 사용승인일은 2017.09.22입니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 수인분당선 숭의역과 지하철1호선 도원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지는 평지의 사다리형, 중로각지입니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 1,995,000원/㎡, 토지면적 373.6㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 최근 12개월 거래가 3건입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.4% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 193,000,000원이 아니라 고웅준 예상 인수액까지 더한 209,502,000원을 기준으로 시세와 비교하세요.
- 고웅준 확약 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기까지 포함하는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 박서원 확인. 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 확인해야 추가 인수 가능성을 확정할 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균 166,833,333원, 최신 거래 201,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세 -10.4%를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 유찰 착시. 1회·2회 유찰 시 매각가가 내려가도 고웅준 미배당 인수액이 증가하므로 실질 부담은 약 208,000,000원대에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 1.93억”만 보면 틀린다
이 물건의 핵심은 감정가도, 0회 유찰도 아닙니다. 고웅준의 보증금 206,000,000원이 매각가보다 큰 대항력 인수형 구조라는 점입니다. 현재 예상배당대로라면 최저가 193,000,000원에 16,502,000원이 더해져 실질취득은 209,502,000원입니다. 최근 12개월 평균 166,833,333원보다 높고 최신 거래 201,000,000원도 웃돕니다. 시장도 최근 거래군이 이전보다 10.4% 낮아진 하락 추세입니다.
더구나 별도 점유자 박서원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 계산된 16,502,000원보다 실제 매수인 부담이 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 제시된 내용만으로 고웅준의 대항력 포기까지 확정해 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다. 가격도 높고, 인수도 있고, 미상 임차 위험도 남아 있습니다. 신건이라는 이유로 서두를 사건이 아닙니다.
