인천지방법원 2026타경504029. 인천 미추홀구 주안동의 ‘삼화빌라(다,라)동’ 다동 3층 302호, 전용 43.16㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 박경배이며, 2024년 4월 24일 거래가액 101,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이번 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기된 김도해 임차권의 보증금 100,000,000원이 매각대금과 동일해 원칙적으로는 배당 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 둘째, 그 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김도해 관련 인수는 실질적으로 제거됩니다. 그러나 확약은 김도해에게만 적용되므로, 별도로 조사된 김나려·김영준까지 안전하다고 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 624-8 다동 3층302호 · 도로명 한나루로573번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.16㎡ · 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 중 3층 |
| 소유자 | 박경배 (2024.04.24. 거래가액 101,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 안산시 압류
현재 사건의 말소기준권리는 2025.05.22. 안산시 압류입니다. 이후 2026.05.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김도해의 주택임차권등기는 2024.05.28. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 등기내용상 임대차계약일 2022.01.22., 확정일자 2022.01.24., 전입·점유개시 2022.02.21., 보증금 100,000,000원으로 선순위 임차권입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 확인 인원 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도해 | 2022.02.21 | 100,000,000원 | 2022.01.24 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0 |
| 김나려 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| 김영준 | 2024.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없어 실제 확인된 임차·점유 관련 인원은 3명입니다. 김도해는 임차권등기로 계약·보증금·전입·확정일자가 모두 특정됩니다. 반면 김나려와 김영준은 2024.12.02. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 가격 메리트 없음
동일 빌라·유사 면적 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 70,500,000원이지만, 2024년의 101,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 40,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -60.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.96㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2024.04 | 43.16㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 70,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 40,000,000원의 250.0%입니다. 김도해 임차권 확약을 반영한 알려진 최소 실질취득도 100,000,000원으로 동일하므로, 최근 시세 대비 가격 우위가 전혀 없습니다. 여기에 김나려·김영준 관련 미상 위험까지 고려하면 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 김도해 보증금 | 100,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김도해 보증금 부족분은 2,200,000원입니다. 다만 김도해 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 김도해 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 김나려·김영준에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김도해 부족분은 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김도해 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 100,000,000원 | 2,200,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 80% | 80,000,000원 | 21,840,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 64% | 64,000,000원 | 37,552,000원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 김도해 보증금 100,000,000원 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 이번 사건은 그 주된 인수 위험을 확약이 제거한 것이 핵심입니다. 다만 확약 밖 두 점유자의 조건은 아직 별도 확인 대상이므로, 유찰만으로 안전해진다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 중 3층 302호이며 전용 43.16㎡입니다.
- 입지. 인천기계공업고등학교 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 남서측 포장도로에 접하며 토지는 대체로 사다리형, 인접 도로와 등고한 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 삼화빌라(다,라)동은 14세대, 1990.11.12. 준공입니다. 최근 거래 표본이 2건뿐이고 최근 거래가 40,000,000원으로 하락해 가격 변동성과 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김도해 확약 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상·조건·효력 범위를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 김나려·김영준 확인. 보증금, 임대차계약, 확정일자, 현재 점유 여부가 미상입니다. 확약 밖 위험이므로 입찰 전 확인이 핵심입니다.
- 가격 기준을 최근 거래로 설정. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 40,000,000원이고 현재 최저가는 100,000,000원입니다. 전체 평균 70,500,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래 대비 -60.4%이므로, 낙찰 후 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 명도 리스크. 등기된 김도해 임차권 외에도 현황상 별도 전입자 2명이 확인되므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 말소 확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 호재지만, 가격과 미상 점유가 더 크다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권이 있어 강한 인수형처럼 보입니다. 그러나 김도해 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 주된 1억원 임차권 인수 위험은 실질적으로 제거됩니다. 그 점은 분명한 호재입니다.
그럼에도 투자 매력도는 낮게 봐야 합니다. 확약 밖 김나려·김영준의 보증금·확정일자·점유관계가 미상이고, 무엇보다 현재 최저가 100,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 40,000,000원의 250.0%입니다. 최근 가격 추세도 -60.4%로 내려왔습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차권 확약으로 큰 위험 하나는 해소됐지만, 아직 미상 점유 위험이 남고 가격은 최근 시세보다 현저히 높은 신건”으로 정리하는 것이 맞습니다. 권리 일부 개선, 가격은 부적합. 현재 회차에서 가격 메리트를 줄 근거는 없습니다.
