인천지방법원 2026타경504034. 인천 서구 공촌동 서보주택 제4층 제401호, 전용 59.68㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 한승호이며 2020년 매매가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 115,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2024년 등기된 장현진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.05.26, 확정일자는 2020.07.07, 주민등록 및 점유개시는 2020.07.28이고 보증금은 115,000,000원입니다. 이 임차권은 2026.05.20 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 함께 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 307-38 서보주택 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 사용승인 | 2000.10.04 |
| 소유자 | 한승호 (2020.05.13 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
현재 권리관계에서 가장 중요한 것은 을구 7번 장현진 주택임차권입니다. 전입·점유가 2020.07.28로 2026.05.20 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2020.07.07이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 배당요구도 2024.08.21 접수돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 장현진 | 제4층 제401호 59.68㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2020.07.28 / 2020.07.07 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
* 말소동의 확약서의 이행을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 3,001,600원, 2회 유찰 시 25,527,360원의 미배당 인수 가능액이 산정됩니다.
② 시세 비교 — 신건 1.43억은 최근 거래보다 높다
서보주택1동은 총 10세대, 사용승인일은 2000.10.04입니다. 전용 59.68㎡ 거래 표본은 4건이며, 전체 평균은 107,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 59.68㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.04 | 59.68㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 59.68㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 59.68㎡ | -1 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.68㎡ | 3건 | 121,666,666원 |
최신 거래는 2023.05의 135,000,000원이고 최근 12개월 3건 평균은 121,666,666원입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 따라서 전체 평균 107,000,000원이나 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 회차는 최근 거래 수준보다 높은 가격대로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 장현진 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 25,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 143,000,000원에서는 장현진 보증금 115,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 25,198,000원이 배당돼 89,802,000원의 미배당이 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 25,198,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 0원 | 3,001,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 0원 | 25,527,360원 |
* 표의 인수액은 확약을 반영하지 않은 회차별 계산값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그대로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2호선 아시아드경기장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2000.10.04입니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 9m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,207,000원/㎡입니다.
- 환금성. 서보주택1동은 10세대 규모이고 확인된 전용 59.68㎡ 거래 표본은 4건입니다. 가격 판단은 제한된 거래 표본을 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 7번 장현진 임차권이 실제로 어떤 조건에서 말소되는지, 적용 범위와 이행 조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
- 배당요구 확인. 장현진은 2024.08.21 배당요구가 접수돼 있고 현재 회차 배당계산에서는 보증금 115,000,000원이 전액 배당됩니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 121,666,666원의 117.5%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 기준 확인. 최신 확인 거래는 2023.05의 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 높은 수준입니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하고 명도 절차 가능성도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 완화, 가격은 보류
이 사건은 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로만 보면 안 됩니다. 장현진 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 있는 선순위 임차권이고, 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권의 실질 인수위험은 0원*으로 완화됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 121,666,666원의 117.5%이고 최신 거래 135,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서는 “확약이 있으니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리는 확약서 원문 확인을 전제로 통과 가능하지만, 가격은 보류가 맞는 사건입니다.
