수원지방법원 2025타경1356. 수원시 장안구 조원동 수원한일타운 144동 13층 1301호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 766,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.10.31. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 377,300,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 신한은행 근저당 36,000,000원, 우리금융캐피탈 근저당 300,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 현장 점유자는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1356 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 조원동 881 수원한일타운 144동 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방5·거실·주방·식당·욕실2·창고·발코니 등 |
| 소유자 | 방연정 |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 766,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 27,333,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2019.10.31. 신한은행이 기준
과거의 국민은행·현대캐피탈·스마트론에이엠씨대부 등 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 을구 12번 주식회사신한은행 근저당입니다. 그 뒤의 신한은행 근저당과 우리금융캐피탈 근저당, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도로 매수인이 승계하는 권리는 명시돼 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 766,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가의 100%가 입찰 출발점입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 현재 자료만으로는 766,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결해서는 안 됩니다. 가격 적정성은 최근 실거래와 비교한 뒤 결정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 766,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 612,800,000원 | 109,028,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 490,240,000원 | 230,362,400원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 그 부족분이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 766,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,060,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 377,300,000원 | 377,300,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 우리금융캐피탈주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,640,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 713,300,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 42,640,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 장안구청 북서측 인근으로 대단위 아파트단지, 관공서, 학교, 근린상가가 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내 간선도로 및 1번국도 인근이며, 영동고속도로 북수원IC와 수원북부순환로 조원IC가 근거리에 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복 8~10차선, 동남측 왕복 4차선 진입도로, 북측 왕복 4~5차선 도로를 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 건물. 1999.08.27. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤쉬 등 2중창입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지·소화설비, 지역난방, 세대별 위생설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최근 12개월 동일 단지·유사 면적 거래가 없이는 766,000,000원의 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입관계를 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.10.31. 을구 12번 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권자 미배당액이 생겨도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이라는 점을 구분하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 판단 보류
이 사건은 2019.10.31. 신한은행 근저당을 말소기준으로 삼으면 이후 존속 근저당과 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 깔끔한 구조입니다.
다만 신건 최저가 766,000,000원이 적정한지는 별개입니다. 최근 실거래가 없어 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없으므로, 이 물건의 최종 판단은 “권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정”이 가장 정확합니다.
