인천지방법원 2026타경504102. 부평동 투엠레뷰 2층 204호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 박보경이고, 2022.08.19 매매로 187,000,000원에 취득했습니다. 이후 2022.09.21 김장열의 근저당권 50,000,000원이 설정됐고 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
핵심은 임차인 이강교입니다. 임대차계약일·확정일자는 2022.06.20, 전입과 점유개시는 2022.08.05로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 185,000,000원으로 최저매각가보다 크기 때문에 확약이 없다는 전제라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 다만 이번 건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 2층 204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 시장로 60 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 전유부분 | 제2층 제204호 46.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 박보경 · 2022.08.19 매매 · 거래가액 187,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.09.21 설정된 김장열 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 임진원 근저당권 50,000,000원, 박경영 가압류 13,660,000원, 울주군 압류, 이번 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이강교의 전입일은 2022.08.05로 말소기준보다 빠르기 때문에 등기 순위만 보고 후순위로 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강교 | 제2층 제204호 46.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.05 | 2022.06.20 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
이강교는 2024.08.26 배당요구가 확인되고, 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 131,000,000원 가정에서 집행비용 2,634,000원을 먼저 제외하면 임차인 배당은 128,366,000원, 계산상 미배당액은 56,634,000원입니다.
이 확약의 효과는 이강교 임차권에 한정해 판단합니다. 현재 자료상 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 이강교 보증금 | 185,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 근저당 · 김장열 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임진원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박경영 | 13,660,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 미배당 56,634,000원이 발생합니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 131,000,000원 | 56,634,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 104,800,000원 | 82,467,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 83,840,000원 | 103,069,120원 | 0원 |
확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 이 사건도 계산표만 보면 그 구조가 그대로 나타납니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 각 회차의 실질 인수는 0원으로 처리되므로, 실제 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부흥초등학교 서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물 내 204호이며 사용승인일은 2012.10.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 남동측 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 적용 대상과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 선순위 확인. 이강교의 전입 2022.08.05가 말소기준 2022.09.21보다 빠르다는 점을 등기부·주민등록·임차권등기 내용과 함께 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2024.08.26로 확인됩니다. 실제 배당순위와 배당표는 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 131,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 도시형생활주택 및 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상 주택이므로 현재 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 크기보다 ‘확약의 효력 확인’이 승부처
서류 첫인상은 강합니다. 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가는 131,000,000원이어서 일반적인 인수형이라면 매수인이 부담할 금액이 크게 남습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 미배당 56,634,000원을 보여줍니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
따라서 이 물건은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 위험하다”도, “최저가가 보증금보다 낮으니 싸다”도 아닙니다. 권리분석의 핵심은 확약의 적용과 말소 조건을 원문으로 확인하는 것이고, 가격 판단은 별도의 최근 거래 자료를 확보한 뒤 해야 합니다.
