수원지방법원 2025타경1374. 화성시 봉담읍 수영리 양지마을쌍용예가아파트 108동 3층 303호 아파트입니다. 소유자는 김창태이며, 2008.05.09 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리상 핵심 변수는 임차인 1명입니다. 이범규의 전입신고일은 2022.02.28로 말소기준인 2008.05.09보다 뒤이므로 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위와 배당액까지 단정할 수는 없습니다. 이 불확실성은 배당금과 소유자 잔여액을 바꿀 수 있지만, 현재 제공 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1374 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 수영리 671 양지마을쌍용예가아파트 108동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 중 3층 303호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김창태 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 140,006,061원 |
| 말소기준권리 | 2008.05.09 주식회사신한은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2008.05.09 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 206,400,000원으로 등기됐고 2011.10.13 변경등기에는 채권최고액 194,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 압류 중 상당수는 이미 말소됐으며, 현재 경매와 관련해 남아 있는 후순위 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 배당요건은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이범규 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 이범규가 대상입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건을 싸다고 볼 수 없다
양지마을쌍용예가는 490세대, 2007.11.30 준공 단지입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 390,000,000원과 최저가 390,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 177,340,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 신한은행 채권을 206,400,000원으로 계산한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액과 채권 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영초등학교 북측 인근이며, 주변은 소규모 아파트단지와 공원·공장·창고시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 아파트 중 3층이며, 도시가스 개별난방·급탕·급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(수영1지구)이며 비행안전제6구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 31,108㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 711,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이범규의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당표와 소유자 잔여액을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2008년 설정 당시 206,400,000원과 2011년 변경등기 194,400,000원이 함께 확인되므로 등기부 원문과 채권계산서를 대조하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래가를 별도로 확인하기 전에는 신건 최저가 390,000,000원을 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 1명의 실제 점유 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 판단 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008.05.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이범규의 전입은 2022.02.28로 뒤이므로 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류의 실제 우선배당액과 임차인의 배당요건이 확정되지 않았고, 무엇보다 동일 면적 실거래가 비교가 없어 신건 390,000,000원의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 가격은 실거래 확인 후 결정입니다.
