인천지방법원 2026타경504143. 간석오거리역 북서측 인근의 솔리채 8층 805호로, 전용 16.01㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 현재 소유자는 정일록이며, 2022년 4월 25일 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 55,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라, 임차보증금 100,000,000원의 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서 존재한다는 점입니다.
임차인 임기택은 점유개시일 2022년 5월 25일, 주민등록일자 2024년 5월 27일이고, 확정일자는 2022년 5월 3일입니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있으며, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원으로 단순 배당하면 집행비용을 제외한 68,340,000원만 임차인에게 배당되어 31,660,000원이 남습니다. 원칙만 보면 매수인 인수형이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층 805호 · 경인로653번길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 정일록 (2022.04.25. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 규모 | 솔리채 72세대 · 2011.11.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2026.05.22. 강제경매개시결정입니다. 임기택의 주민등록일 2024.05.27.과 임차권등기 2024.06.20.이 모두 그보다 앞서고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 따라서 확약을 고려하지 않는 기본 권리계산에서는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있어, 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임기택 실제 임차인 1명 | 8층 805호 16.01㎡ 전부 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2024.05.27. | 우선변제 有 확정일자 2022.05.03. · 배당요구 | 중복승계 아님 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 7천만원이 높다
솔리채 전용 16.01㎡의 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 12건 단순평균은 65,900,000원이지만, 2022년의 100,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 49,333,333원, 최신 거래는 2024.11. 50,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -30.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.01㎡ | 3건 | 49,333,333원 |
확약 반영 후 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 70,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 141.9%로, 최근 거래 수준보다 높은 가격입니다. 게다가 최근 가격 추세가 -30.9%로 하락하고 있어, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 65,900,000원을 근거로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 임기택 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 31,660,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 확약은 해당 임차권에 대해서만 적용되는 판단이며, 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 임기택 1명입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석오거리역 북서측 인근입니다. 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·규모. 전용 16.01㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)이며 솔리채는 72세대, 2011.11.29. 준공입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 주의. 감정평가서가 건물 내 다수 경매 진행을 직접 언급하고 있으며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 거래가격도 이전 구간보다 -30.9% 낮아 가격 접근을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서입니다. 매각물건명세서에 제출 사실이 기재된 임차권 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 내용 재확인. 임기택의 보증금 100,000,000원, 주민등록 2024.05.27., 확정일자 2022.05.03., 임차권등기 2024.06.20.을 원본 서류와 맞춰 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,900,000원보다 최근 12개월 평균 49,333,333원과 최신 50,000,000원을 입찰가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격추세가 -30.9%이므로 과거 100,000,000원 거래를 현재 시세의 근거로 과대평가하지 않아야 합니다.
- 건물 내 경매 동향. 솔리채 내 다수 구분건물의 경매가 진행 중이라는 감정평가서 기재와 평균 유찰 2.9회를 함께 확인해야 합니다.
- 설비 확인. 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요하다고 감정평가서에 기재되어 있습니다.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 70,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 미배당액 31,660,000원을 매수인 인수로 산출합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액은 70,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 49,333,333원의 141.9%입니다. 최신 거래는 50,000,000원이고 가격추세도 -30.9%입니다. 여기에 솔리채 내 다수 경매 진행, 평균 유찰 2.9회까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 확약으로 권리 인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리는 개선, 가격은 보류.
