수원지방법원 2025타경1434. 용인시 기흥구 중동 강남스타빌 302동 202호로, 감정평가상 단지형다세대도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 채창현이고 2019.11.20. 매매를 원인으로 2020.01.21. 소유권을 취득했으며 거래가액은 195,000,000원입니다. 등기부상 최초 말소기준은 2023.09.11. 김성희의 가압류 10,000,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 권다혜는 2020.09.07. 전입했고, 임차권등기에는 점유개시 2020.09.04., 최초 임대차계약 2020.08.15., 190,000,000원에 대한 확정일자 2020.08.18.이 기재돼 있습니다. 이후 2022.07.29. 보증금이 10,000,000원 증액되어 총 200,000,000원이 됐고, 증액분에는 확정일자가 없습니다. 전입일이 2023.09.11. 말소기준보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조이며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1434 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중동 665-8 강남스타빌 302동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대도시형생활주택 · 대상면적 43.79㎡ |
| 소유자 | 채창현 · 2020.01.21. 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기소 | 수원지방법원 용인등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.09.11. 김성희 가압류 10,000,000원입니다. 이후 삼성카드주식회사 6,671,966원, 한화생명보험주식회사 25,177,335원, 화서신용협동조합 17,635,177원의 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 권다혜의 전입은 2020.09.07.로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 후순위 등기가 지워진다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권다혜 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.07. | 200,000,000원 | 2024.10.28. · 신청 | 대항력 有 우선변제 판정주의 승계 아님 |
임차권등기에는 최초 보증금 190,000,000원에 대한 확정일자 2020.08.18.이 기록돼 있으나, 2022.07.29. 증액된 10,000,000원에는 확정일자가 없습니다. 반면 현재 배당 시뮬레이션은 임차인의 우선변제권을 없는 것으로 처리해 배당액 0원, 매수인 인수액 200,000,000원으로 산정하고 있습니다. 따라서 실제 입찰에서는 확정일자 190,000,000원의 배당순위와 증액 10,000,000원의 처리, 조세채권 우선순위를 반드시 매각물건명세서·배당요구·세금 법정기일과 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 2억이 아니라 실질취득을 봐야 한다
강남스타빌(301동·302동)은 총 23세대, 사용승인일은 2018.02.13.입니다. 대상 면적과 일치하는 비교 거래는 2건으로, 2022.04. 전용 43.79㎡ 3층이 240,000,000원, 2022.09. 전용 47.92㎡ 4층이 315,000,000원에 거래됐습니다. 두 거래 평균은 277,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 43.79㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 47.92㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
표면 최저가 200,000,000원은 비교 평균 277,500,000원의 72.1%입니다. 이 숫자만 보면 싸 보일 수 있습니다. 하지만 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이 200,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득은 400,000,000원입니다. 이는 비교 평균보다 122,500,000원 높고, 최신 거래 315,000,000원보다도 85,000,000원 높습니다. 따라서 이 사건에서 최저가 72.1%를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 인수 · 임차인 권다혜 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 김성희 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,671,966원 | 6,671,966원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 25,177,335원 | 25,177,335원 |
| 5. 가압류 · 화서신용협동조합 | 17,635,177원 | 17,635,177원 |
| 6. 경매개시결정 · 권다혜 | 200,000,000원 | 136,915,522원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액은 259,484,478원, 채권자 예상배당은 196,400,000원, 미배당은 63,084,478원입니다. 임차인 보증금은 별도로 매수인 인수 200,000,000원으로 산정돼 있습니다. 국세·지방세 중 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가는 것을 메리트로 보면 안 된다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 63,084,478원 | 200,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 102,524,478원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 134,076,478원 | 200,000,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수액을 200,000,000원으로 잡고 있습니다. 따라서 최저가가 160,000,000원 또는 128,000,000원으로 떨어진다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 실제로 어느 정도 배당되고 얼마가 인수되는지를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 세금·공매 교차 위험
- 국세·지방세 압류. 국세와 지방세 관련 압류가 6건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있어 임차인과 후순위 채권의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2025.09.17. 한국자산관리공사 2025-08711-002 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매 진행 상태를 서로 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 권리. 2023.09.11. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 임차권은 별도 판단. 임차권등기 접수일은 2024.10.28.이지만 대항력 판단의 핵심인 전입은 2020.09.07.입니다. 등기 순위만 보고 후순위라 단정하면 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중일초등학교 남서측 인근이며 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창 등이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중이고 북서측·남서측 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 강남스타빌 301동·302동 합계 23세대, 사용승인일 2018.02.13.입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 권다혜의 190,000,000원 확정일자와 증액 10,000,000원, 실제 우선변제 범위를 원본으로 확인하세요.
- 실제 인수액 재계산. 배당 시뮬레이션상 인수 200,000,000원이지만, 세금 법정기일과 임차인 배당순위에 따라 최종 미배당 보증금은 달라질 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 및 법정기일이 임차인의 확정일자보다 앞서는 채권이 있는지 확인하세요.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 권다혜이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 경매신청채권의 근거를 대조하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매가 병존하므로 현재 공매 상태와 매각절차 충돌 여부를 확인하세요.
- 실거래 보수적으로 적용. 비교거래가 2022년 2건뿐이므로 현재 시세 확인 없이 240,000,000원~315,000,000원의 과거 거래만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
맺으며 — “2억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 최저가는 200,000,000원이고, 과거 비교 실거래 평균 277,500,000원 대비 72.1%라 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 권다혜의 전입 2020.09.07.은 말소기준 2023.09.11.보다 빠르고, 매각물건명세서는 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 200,000,000원, 따라서 현재 회차 실질취득은 400,000,000원입니다.
그 금액은 비교 실거래 평균 277,500,000원과 최신 거래 315,000,000원을 모두 상회합니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건, 공매공고, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 190,000,000원 확정일자와 증액 10,000,000원의 우선순위 차이까지 확인해야 합니다. 이 물건은 “최저가가 낮아 매력적인 물건”이 아니라 “인수액을 확정해야 비로소 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 권리와 배당을 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
