수원지방법원 2022타경683. 평택시 안중읍 학현리 일대의 토지와 건물을 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 연립주택 + 토지이고, 감정 이용상태상 건물은 자동차관련시설(매매장), 소매점 및 정비공장, 세차장으로 이용되는 구조이며 전체가 공실상태로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 32,646,379,000원이고, 데이터상 이미 7회 유찰된 사건입니다.
권리구조만 봐도 단순한 물건이 아닙니다. 말소기준권리는 2021.10.21. 구리새마을금고 가압류이고 이후 가평축산업협동조합 근저당권 2건, 경매개시결정, 압류 등이 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 별도로 대항력 있는 임차인 2명이 존재해 보증금 합계 31,000,000원을 매수인이 인수하는 구조이고, 매각물건명세서에는 목록 25·26의 선순위 지상권 설정등기도 인수권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경683 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 학현리 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 자동차관련시설(매매장) · 소매점 및 정비공장 · 세차장 · 전체 공실상태 |
| 등기 건물 | 경기도 평택시 안중읍 학현리 9-8외 2필지 주건축물제1동 |
| 소유자 | 이남희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 32,646,379,000원 / 32,646,379,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 청구금액 | 15,486,275,914원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 ‘별도 인수·현장조건’이 핵심
등기상 말소기준은 2021.10.21. 구리새마을금고 가압류 576,995,730원입니다. 이후 설정된 가평축산업협동조합의 근저당권 1,672,000,000원 및 650,000,000원, 경매개시결정, 평택시안중출장소 압류와 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 31,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현철 | 69.9평방미터 | 2019.08.12 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 매수인 인수 |
| 유한회사 안중오토그라운드 | 10평방미터 | 2020.08.07 | 1,000,000원 | 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 매수인 인수 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.10.21.보다 빠릅니다. 자료상 모두 대항력 있음, 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 최저가 기준 매수인의 실질취득액은 32,646,379,000원 + 31,000,000원 = 32,677,379,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,646,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 328,863,790원 |
| 인수 · 임차인 김현철 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유한회사 안중오토그라운드 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 구리새마을금고 | 576,995,730원 | 576,995,730원 |
| 을구 4번 근저당권 · 가평축산업협동조합 | 1,672,000,000원 | 1,672,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 가평축산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,418,519,480원 |
예상 채권 합계 2,898,995,730원은 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금 31,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 남습니다. 잔여금 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 31,000,000원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 100%) | 32,646,379,000원 | 0원 | 31,000,000원 | 32,677,379,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 80%) | 26,117,103,200원 | 0원 | 31,000,000원 | 26,148,103,200원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 64%) | 20,893,682,560원 | 0원 | 31,000,000원 | 20,924,682,560원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 또는 각 회차 실질취득액이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 7회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 자동차관련시설·소매점·정비공장·세차장과 토지가 묶인 일괄매각이고, 농취증 및 권리·현황 확인 요소가 많아 단순 주거용 물건처럼 가격만 비교하기 어렵습니다.
⑤ 특수조건 — 입찰 실패를 만들 수 있는 항목들
- 농지취득자격증명. 목록 1, 2, 3, 5, 12, 13, 20은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 농지 여부 추가 확인. 목록 4, 17은 농지가 아닌 것으로 조사됐으나 전용허가사항은 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 분묘. 목록 18 토지 지상에 분묘가 있고 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.
- 제외 물건. 목록 4 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 2개와 각종 석재·목재 등 건축자재, 전봇대, 이동식 화장실이 있습니다.
- 선순위 지상권. 목록 25·26의 1984.06.08. 지상권 설정등기가 인수권리로 명시돼 있으나, 목록 8~20, 25~26에 대한 수지농업협동조합의 말소동의서도 제출돼 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 21~22 건물은 공부상 학현리 9-8, 9-17, 9-31 지상으로 되어 있으나, 현황은 학현리 9-8, 9-31, 9-42 지상에 소재합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 학현리 금곡사거리 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·소규모공장·농경지가 혼재하고 인근에 안중읍소재지 평택화양 도시개발구역 등이 위치합니다.
- 교통. 건부지 및 건축허가지 등 대부분 토지는 차량 진·출입이 가능하고, 인접 지방도로변에 버스정류장이 있어 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 21·23은 자동차관련시설(매매장), 기호 22는 소매점 및 정비공장, 기호 24는 세차장으로 조사됐으며 전체 공실상태입니다.
- 지역·규제. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역이 포함되고, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 제공 토지 정보는 면적 1,153.0㎡, 지목 답, 공시지가 95,700원/㎡, 완경사·부정형·맹지로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 등기부·토지대장·현황 사이 차이가 있는 것으로 평가돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 김현철 30,000,000원, 유한회사 안중오토그라운드 1,000,000원, 합계 31,000,000원을 낙찰대금과 별도로 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 지상권 원본 확인. 명세서상 인수 기재와 말소동의서 제출 사실이 함께 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 분묘기지권 조사. 목록 18의 분묘 위치와 관리 주체, 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황측량·경계 확인. 목록 21~22 건물의 공부상 소재 필지와 현황 소재 필지가 다르므로 점유·경계·건물 위치를 확인해야 합니다.
- 제외 제시외 물건. 컨테이너 2개와 건축자재·전봇대·이동식 화장실의 소유·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 해석 주의. 7회 유찰됐지만 현재 최저가는 데이터상 감정가의 100%입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리 하나가 아니라 ‘조건 묶음’을 사는 경매
이 사건은 단순히 등기부상 후순위 권리가 소멸하는지만 보고 들어갈 물건이 아닙니다. 현재 가격 기준 임차보증금 31,000,000원의 매수인 인수가 있고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가 조건, 분묘기지권 가능성, 공부·현황 불일치, 제외 제시외 물건, 선순위 지상권 관련 확인이 동시에 존재합니다.
유치권은 부존재 확인 판결문이 제출된 점이 분명한 완화 요소입니다. 그러나 7회 유찰 + 복합용도 일괄매각 + 다수 특수조건이 겹친 만큼, 가격 할인만으로 접근할 사건은 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 32,677,379,000원의 실질취득액이 시장가보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라, 인수보증금과 농취증·지상권·분묘·현황차이를 모두 확인한 뒤 실제 취득 가능한 자산의 범위를 확정하는 것입니다.
