수원지방법원 2024타경4306. 평택시 고덕면 태평아파트 103동 20층 2007호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2015.11.30. 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류 7,793,338원, KB국민카드 가압류 8,809,497원, 경매개시결정, 김소은 지분에 대한 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 사건에서 핵심 위험은 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 198,000,000원인데, 동일 면적 최근 12건 평균은 120,750,000원이고 최신 거래는 118,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 164.0%에 달해, 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4306 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 서동대로 2651, 103동 20층2007호 (태평아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유관계 | 김소은, 김영찬, 문복임, 문복자, 문용모, 문윤임, 문윤자, 오예림, 오형록, 이민숙, 주광국, 주광민, 주광성, 주방실, 주성용, 주용 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 86,224,492원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.30. 을구 6번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 구조가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2015.11.30. 신한은행 근저당권이 말소기준이며 삼성카드·KB국민카드 가압류와 경매개시결정, 2026.06.01. 김소은 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 감정가와 시장가격의 괴리가 크다
태평아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 실거래 12건은 110,000,000원~140,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 120,750,000원, 최신 2026.08 거래는 118,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 17 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 3 | 124,500,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 120,750,000원 |
현재 최저가 198,000,000원은 최근 평균보다 77,250,000원 높고, 최근 평균의 164.0%입니다. 최근 거래 최고액 140,000,000원과 비교해도 최저가가 58,000,000원 높습니다. 최신 거래 118,000,000원과는 80,000,000원 차이가 납니다. 권리상 인수액이 0원이라도 이 가격 괴리를 상쇄하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,793,338원 | 7,793,338원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,809,497원 | 8,809,497원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 57,825,165원 |
현재 회차에서는 채권 합계 136,602,835원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 57,825,165원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 1회 유찰까지 최근 평균보다 높다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 158,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,720,000원 | 12,456,915원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 158,400,000원으로 내려가지만, 최근 12개월 평균 120,750,000원보다 여전히 37,650,000원 높습니다. 2회 유찰 시 126,720,000원이 되어 최근 평균과의 차이가 5,970,000원까지 줄어듭니다. 다만 최신 거래 118,000,000원보다는 여전히 높습니다.
⑤ 소유관계·현황 메모
2013.06.25. 주정례가 거래가액 106,000,000원에 소유권을 취득했고, 2026.03.25.에는 2024.05.01. 상속을 원인으로 다수 공유자에게 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 등기상 공유자는 16명입니다. 이 상속등기 이후 김소은 지분에는 2026.06.01. 압류가 추가됐으나 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
감정평가 현황상 본건은 아파트로 이용 중이며, 조사 당시 관계인 부재·폐문으로 내부조사를 하지 못해 외부관찰·탐문·공부상 도면 확인 등의 방법으로 조사됐습니다. 따라서 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 서남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지·국도 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 태평아파트는 1,288세대이며 사용승인일은 1994.12.09.입니다.
- 설비. 승강기·소화전·급배수·위생설비·도시가스 개별난방·지하 및 지상주차장·공동현관 출입통제시스템이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이 포함되며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되지만 가격대는 110,000,000원~140,000,000원으로 현재 경매 최저가와 큰 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 평균 120,750,000원의 164.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 1회 유찰도 높음. 158,400,000원은 최근 거래 최고액 140,000,000원보다도 높습니다.
- 2회 유찰 구간 점검. 126,720,000원은 최근 평균과 가까워지지만 최신 거래 118,000,000원보다 높으므로 개별 층·향·내부상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사를 하지 못했으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공유자 점유 확인. 현재 등기상 공유자가 16명인 만큼 실제 점유자와 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 숫자, 164.0%
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매의 최종 목적은 ‘권리가 깨끗한 물건’을 사는 것이 아니라 가격까지 합리적인 물건을 사는 것입니다.
현재 최저가 198,000,000원은 동일 면적 최근 평균 120,750,000원의 164.0%입니다. 1회 유찰가 158,400,000원도 최근 거래 최고액 140,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰가 126,720,000원에 이르러서야 최근 평균과 차이가 좁아지지만 최신 거래 118,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류.
