인수 0원·최근 시세 이하, 그러나 하락 추세는 경계 — 나주금천지오빌 1002호

광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 제1동 10층 1002호입니다. 감정평가상 아파트인 공동주택, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며 전용면적은 49.834㎡입니다. 2013.11.28. 남석곤 명의로 소유권보존등기가 된 뒤, 다음 날 우리은행 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 설정된 김영준 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건의 핵심은 거액의 등기 채권 자체가 아니라 낙찰자가 무엇을 떠안는가입니다. 현재 회차 예상 매각대금 43,680,000원 중 집행비용 1,186,240원을 제외한 42,493,760원이 우리은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 권리자는 배당받지 못하는 시나리오입니다. 미배당액이 크더라도 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 거액 미배당과 매수인 인수는 별개

우리은행 근저당은 공동담보목록 제2013-513호에 연결돼 있습니다. 2018년과 2020년에 설정된 광주은행 근저당은 각각 2020.08.26.과 2022.11.28. 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 김영준 근저당 30,000,000원, 서울보증보험·주택도시보증공사·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 — 본건 1002호는 대항력 없음

본건 1002호에 특정된 점유자는 이준형이며, 전입일은 말소기준일인 2013.11.29.보다 늦은 2020.10.05.입니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 현재 최저가 43,680,000원보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형에는 해당하지 않습니다. 예상 인수액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 43,680,000원입니다.

현황조사에는 같은 건물의 다른 호수 점유자들도 확인되지만, 본건 1002호에 특정된 점유자는 이준형입니다. 다른 호수의 임대차관계가 본건 점유현황과 혼재되지 않았는지 원본 조사를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 시장 자체가 하락 중

나주금천지오빌 동일면적 49.83㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만 2022년의 99,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 실질취득액 43,680,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.7% 하락했고, 최신 거래도 53,000,000원까지 낮아졌습니다. 전체 평균 78,583,333원 대비 55.6%라는 수치만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)

총 채권액 11,732,043,500원 중 예상배당은 42,493,760원이며, 예상 미배당액은 11,689,549,740원입니다. 거액의 미배당이 발생하지만 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설, 단독주택과 학교가 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 동측의 왕복 2차선 포장도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 외벽은 페인팅·석재붙임, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전과 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,030.0㎡, 공시지가 364,900원/㎡이며 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나 토지대장에는 2013.12.04. 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일면적 거래는 확인되지만 44세대 규모이고 실거래가가 53,000,000원부터 99,000,000원까지 넓게 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 점유 재확인. 1002호 이준형의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
• 명도비용 반영. 대항력과 별개로 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의와 이사비용이 발생할 수 있습니다.
• 근저당 변경 확인. 우리은행 최초 채권최고액 2,523,840,000원과 변경등기 826,523,940원의 현재 효력 및 공동담보 범위를 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이지만 최신 거래는 53,000,000원이고 거래 추세는 -22.7%입니다.
• 환금성 점검. 44세대 소규모 단지이므로 매도 예정가격만 보지 말고 실제 매수 대기층과 매도 기간을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 예상배당표와 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 표시 대조. 등기상 과수원 표기와 토지대장상 대 변경 내용을 토지대장·등기부 원본에서 확인하세요.
• 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.16.이므로 매각 결과, 변경 또는 재매각 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로

이 물건은 우리은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 모두 소멸하고, 본건 1002호 점유자도 말소기준 뒤에 전입해 예상 매수인 인수액이 0원입니다. 보증금 50,000,000원이 최저가보다 많다는 이유만으로 인수형 물건으로 볼 수는 없습니다. 대항력이 없기 때문입니다.

가격은 현재 실질취득액 43,680,000원이 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고, 최신 거래 53,000,000원보다 낮아 일정한 할인 구간입니다. 다만 거래 추세가 -22.7%이고 단지가 44세대에 불과해 환금성까지 고려하면 무조건적인 저가 매수로 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 하락 추세와 명도비용을 반영해 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.