수원지방법원 2025타경55268. 화성 산척동 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 제3617동 9층 902호 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 530,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.30 중소기업은행 근저당권 256,630,000원이며, 이 근저당권은 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 임의경매개시결정, 청산을 위한 형식적경매개시결정, 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
소유권 흐름도 확인할 필요가 있습니다. 2019.10.30 민병천·노을이 각각 2분의 1 지분으로 384,000,000원에 취득했고, 민병천 지분은 2024.09.03 상속을 원인으로 노을에게 이전돼 2025.04.02 등기됐습니다. 임차인 신고는 없어 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55268 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 745 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 3617동 9층902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지상20층 중 9층 |
| 소유자 | 노을 |
| 2019년 거래 | 민병천·노을 각 2분의 1 · 거래가액 384,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 217,265,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.30 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 256,630,000원이고 최초 근저당권자는 중소기업은행입니다. 해당 근저당권은 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사는 2025.03.27 임의경매개시결정을 받았습니다. 그 뒤 2025.04.17 청산을 위한 형식적경매개시결정과 2025.04.22 주식회사엠비네트웍스 가압류 598,079,500원이 이어집니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인 없음
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 단지는 레이크힐반도유보라아이비파크10.2, 총 1,515세대, 사용승인일은 2018.12.14입니다. 대상 면적은 84.9991㎡로 제시돼 있으나, 동일 면적 매칭 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균·최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%로 제시돼 있지만, 최근 낙찰금액·낙찰일 정보는 없습니다. 따라서 이 수치만으로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 256,630,000원 | 256,630,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사엠비네트웍스 | 598,079,500원 | 265,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 854,709,500원 중 현재 회차 예상배당은 522,300,000원, 미배당은 332,409,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 530,000,000원 | 522,300,000원 | 332,409,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 424,000,000원 | 417,360,000원 | 437,349,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 339,200,000원 | 333,651,200원 | 521,058,300원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니어서 유찰에 따라 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 실질취득액은 회차별 매각가와 같습니다. 다만 실제 시장가격 자료가 없으므로 424,000,000원이나 339,200,000원이 시장 대비 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세정초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 중 9층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,927,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 기초. 총 1,515세대, 사용승인일 2018.12.14인 아파트 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 동일 면적 비교 거래가 연결되지 않았으므로 최근 84.9991㎡ 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2019년 중소기업은행 근저당이 2024.12.05 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 실제 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 경매 중복 진행 확인. 2025.03.27 임의경매개시결정 외에 2025.04.17 청산을 위한 형식적경매개시결정도 등기돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 신건 기준 실질취득액은 최저가와 같은 530,000,000원입니다. 반면 동일 면적 최근 실거래 자료가 연결되지 않아 이 가격이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 현재 채권 미배당이 332,409,500원 발생하더라도 이는 매수인 인수액과는 별개의 문제입니다. 권리분석은 통과, 가격판단은 실거래 확인 후. 이 사건은 그 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
