수원지방법원 2025타경55444. 용인시 처인구 유방동 인정프린스아파트 1002동 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등)이고, 비교되는 동일면적은 59.93㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 박동우·박민우·박용우 각 3분의 1 공유이며, 2025.04.11 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
권리 흐름의 특징은 한국주택금융공사가 얽힌 주택담보노후연금보증 구조입니다. 2011.04.18 한국주택금융공사 명의 근저당권이 설정됐고, 등기 자료상 이 근저당은 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2017.06.23 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 금지하는 금지사항등기가 기록됐습니다. 이 금지사항에 대해서는 신청채권자가 2026.07.02 본 경매 매각에 동의하고 매각대금 납부 시 말소에 동의한다는 확인서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 유방동 1007-1 인정프린스아파트 1002동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 비교면적 59.93㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 |
| 현재 소유자 | 박동우·박민우·박용우 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 130,350,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 준공 / 세대수 | 1994.04.22 / 375세대 |
① 권리 흐름 — 금지사항은 말소동의 확인서가 핵심
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 93.0%
인정프린스1 동일면적 59.93㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 188,083,333원, 최신 거래는 2026.08 194,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 9 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 10 | 187,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 188,083,333원 |
표본의 최저 거래는 150,000,000원, 최고 거래는 220,000,000원으로 가격 편차가 있습니다. 따라서 175,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 모든 호수 대비 절대적으로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 최신 거래 194,000,000원과 최근 12개월 평균 188,083,333원보다 현재 실질취득 175,000,000원이 낮다는 점은 가격 판단의 우호적인 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,250,000원 |
| 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 130,350,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,750,000원 |
현재 배당 산식에서는 집행비용 3,250,000원과 소유자 교부 171,750,000원으로 구성되고, 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당결과로 단정해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔전역(에버라인) 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독 및 다세대주택·중소규모 공장 및 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 둔전역(에버라인)이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필1단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 감정평가상 도시지역·제2종일반주거지역·일반미관지구·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있고, 별도 토지정보에는 제3종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등도 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 인정프린스1은 375세대, 1994.04.22 준공이며 동일면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항 말소동의 원문 확인. 2026.07.02 제출된 매각 동의·대금 납부 시 말소 동의 확인서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입 관계는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 가격은 최근 거래 중심. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 188,083,333원이고 최신 거래는 194,000,000원입니다. 본건 최저가 175,000,000원의 경쟁력은 개별 상태와 2층 조건까지 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 산식에서는 신청채권자 청구액 130,350,227원에 대한 예상배당이 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당관계는 법원 배당요구·채권계산서를 통해 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 집행비용 외 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 가격은 ‘평균보다 낮지만 압도적 할인은 아니다’
이 사건의 핵심은 대항력 임차인 인수가 아니라 한국주택금융공사 금지사항등기의 처리입니다. 해당 권리에 대해 2026.07.02 매각 동의와 매각대금 납부 시 말소 동의 확인서가 제출됐고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 실질취득 175,000,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 188,083,333원의 93.0%이고 최신 거래 194,000,000원보다 낮아 신건 가격이 시세 이상인 구조는 아닙니다.
다만 동일면적 거래가 150,000,000원부터 220,000,000원까지 넓게 분포하고 본건은 2층입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격도 최근 평균 아래지만, 평균값만 보고 공격적으로 가격 가점을 줄 정도의 큰 할인은 아니다”입니다. 말소동의 확인서와 실제 점유관계만 원본으로 재확인된다면, 권리보다 적정 응찰가 판단이 더 중요한 사건입니다.
