수원지방법원 2025타경55506. 매탄동 111-105 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 사무소 63.95㎡와 주차장 30.96㎡, 2층·3층·4층·옥탑1층은 다가구주택으로 이용 중이며, 제시외 건물인 옥탑1층 E/V실과 다락도 확인돼 있습니다. 토지는 230.1㎡이고 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,500,644,940원입니다.
권리분석의 출발점은 2020.05.07 장안신용협동조합 근저당입니다. 이후 가압류·압류, 임차권등기와 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 늦습니다. 특히 조사된 임차인들의 전입일도 모두 2020.05.07 이후라 대항력이 없다는 판정이 내려져 있으며, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55506 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 111-105 · 경기도 수원시 영통구 매봉로35번길 23-7 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 사무소(1층) 및 다가구주택(2층·3층·4층·옥탑1층) |
| 토지 | 230.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,671,000원/㎡ |
| 소유자 | 박유성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,644,940원 / 1,500,644,940원 (신건) |
| 청구금액 | 165,378,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 · 명시 인수권리 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준은 2020.05.07
말소기준권리는 을구 1번 장안신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 399,300,000원이고, 2021.10.06에는 1번 근저당의 채권최고액을 289,300,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 같은 2020.05.07 설정된 을구 2번 장안신용협동조합 근저당의 채권최고액은 454,960,000원입니다.
임차인 현황 — 9명 모두 대항력 없음 판정
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규리 | 2021-11-11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| NAIDOO NAOMI | 2023-11-27 | 2022-07-07 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 손효정 | 2020-07-13 | 2020-07-30 | 157,500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김종호 | 2021-08-17 | 2021-07-08 | 160,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 정현석 | 2020-06-01 | 2020-05-12 | 160,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 양준필 | 2021-03-25 | 2021-03-11 | 210,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 장민주 | 2023-03-02 | 2023-02-02 | 180,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 심현지 | 2020-05-12 | 2020-05-12 | 110,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 2020-07-13 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
핵심은 대항력과 배당을 구분해서 보는 것입니다. 조사된 9명 모두 전입일이 말소기준일인 2020.05.07보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐으므로, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 현재 분석상 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 순위와 실제 배당액은 확정일자·배당요구·세금채권 등을 함께 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 신건은 전액 배당, 2회 유찰부터 미배당
현재 회차는 감정가의 100%인 1,500,644,940원입니다. 이 가격에서는 계산상 채권자 총 청구액 1,123,484,484원이 전액 배당되고 소유자에게 359,754,007원이 남습니다. 1회 유찰 시 매각가 1,200,515,952원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 62,626,308원입니다.
2회 유찰 시 매각가는 960,412,761원으로 내려가며, 계산상 채권자 배당액은 948,408,633원, 미배당은 175,075,851원이 됩니다. 신청채권 165,378,630원도 이 시나리오에서는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 세금과 임차인의 실제 배당순위가 반영되면 결과는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,644,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,406,449원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장안신용협동조합 | 399,300,000원 | 399,300,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 장안신용협동조합 | 454,960,000원 | 454,960,000원 |
| 3. 가압류 · 한라엔컴 주식회사 | 76,250,460원 | 76,250,460원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 18,637,890원 | 18,637,890원 |
| 5. 경매개시결정 · 정현석 | 165,378,630원 | 165,378,630원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 8,957,504원 | 8,957,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 359,754,007원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액 1,123,484,484원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산남초등학교 북동측 인근으로, 다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 편의성은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 1층은 사무소 및 주차장, 2층·3층·4층·옥탑1층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 230.1㎡, 평지·가로장방형이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(매탄2지구), 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역 및 교육환경 보호구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물인 옥탑1층 E/V실이 포함되고 건물에 다락이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.05.07 장안신용협동조합 근저당이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번은 최초 399,300,000원에서 2021.10.06 289,300,000원으로 변경됐지만 예상배당에는 399,300,000원이 사용돼 있습니다.
- 임차인 9명 확인. 모두 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 대조하세요.
- 정현석 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 나타나는 관계를 확인하세요.
- 세금압류 확인. 평택세무서장·동수원세무서장·수원시 영통구청장·안성시 관련 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 혼합용도 현황 확인. 1층 사무소·주차장과 2층 이상 다가구주택의 실제 사용상태, 점유관계 및 각 호별 명도대상을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물·다락 확인. 옥탑1층 E/V실과 다락의 현황 및 매각범위를 감정평가서와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건은 매수인에게 승계되는 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준일은 2020.05.07이고 조사된 임차인 9명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없으며, 명시 인수권리도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 낮지 않습니다. 임차권등기가 다수이고, 세금압류 4건이 있으며, 정현석은 임차권자와 경매신청채권자 양쪽에 등장합니다. 여기에 을구 1번 근저당의 변경액 289,300,000원과 예상배당에 사용된 399,300,000원이 서로 달라 배당표 원본 검증도 필요합니다. 따라서 결론은 인수위험은 낮지만, 배당·점유·세금 확인이 반드시 필요한 다가구주택입니다.
