수원지방법원 2025타경55523. 화성시 석우동 석진파아란오피스텔 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김란·나연옥으로 각 2분의 1 지분이며, 2016.04.28. 거래가액 560,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.07.26. 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 이후 경기수산업협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2026.03.06. 확정채권양도를 원인으로 주식회사에스엠파트너스대부에 이전됐습니다. 권리자가 바뀌었을 뿐 2018.07.26.의 말소기준 시점 자체는 그대로입니다. 따라서 말소기준 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 삼성1로 150 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 112호 |
| 점유부분 | 112호 43.6800㎡ |
| 소유자 | 김란 2분의 1 · 나연옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 624,000,000원 (신건) |
| 경매개시 당시 채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 청구액 | 363,791,681원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
과거 신한은행 근저당권과 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 부담권리가 아닙니다. 핵심은 2018.07.26. 설정된 채권최고액 564,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매를 통해 소멸합니다. 다만 임차인 윤채원의 전입일은 2016.01.27.로 말소기준보다 빠르기 때문에, 등기상 권리가 소멸한다고 해서 임차보증금까지 없어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수는 윤채원 1,000만원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승기 | 2023.10.04 | 30,000,000원 | 1,700,000원 | 2025.05.27 | 대항력 無 | 미상 | 없음 | 없음 |
| 윤채원 | 2016.01.27 | 10,000,000원 | 2,500,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 無 | 없음 | 10,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고로 볼 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 박승기·윤채원 2명입니다. 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 현황조사와 매각물건명세서에는 위 두 임차인이 확인됩니다.
③ 예상배당과 회차별 미배당
현재 회차의 매각가를 최저매각가와 같은 624,000,000원으로 가정한 배당구조입니다. 윤채원 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수이므로 매각대금 배분에서 제외됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,640,000원 |
| 인수 · 임차인 윤채원 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2018 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,360,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,640,000원을 제외하고 2018년 근저당권 채권최고액 564,000,000원이 전액 배당되며, 51,360,000원이 소유자 교부액으로 남는 구조입니다. 윤채원 보증금 10,000,000원은 별도 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 624,000,000원 | 564,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 | 634,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 499,200,000원 | 491,808,000원 | 72,192,000원 | 10,000,000원 | 509,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 399,360,000원 | 392,968,960원 | 171,031,040원 | 10,000,000원 | 409,360,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 8층 건물 내 1층 112호로서 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·주차장·도시가스 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 35m, 동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지 공시지가는 5,091,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대 확인. 근린생활시설로 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 보증금·월세 조건과 점유현황을 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 윤채원 보증금 인수. 대항력 있는 윤채원의 10,000,000원은 낙찰가 외에 추가로 부담하는 금액입니다. 응찰가 계산에 반드시 포함해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 신건 624,000,000원에 받으면 실제 부담은 634,000,000원입니다. 유찰 시에도 각 회차 낙찰가에 10,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 박승기 배당관계. 대항력은 없지만 배당요구가 접수돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상으로, 배당표 원본과 배당요구 서류를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되는 근린생활시설이므로 낙찰 뒤 점유 인도와 영업·이전 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2018년 근저당권은 경기수산업협동조합을 거쳐 2026.03.06. 주식회사에스엠파트너스대부로 이전됐습니다. 최신 등기 상태를 입찰 직전 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 근린생활시설의 실제 임대수익·공실·주변 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 확인하고, 당해세·최우선변제 등 배당 변동요소도 확인하세요.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 물건의 등기 구조만 보면 2018.07.26. 근저당권이 명확한 말소기준이어서 어렵지 않습니다. 문제는 등기 바깥의 임차관계입니다. 박승기는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 윤채원은 2016.01.27. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건의 판단 기준은 최저가 624,000,000원 하나가 아니라 실질취득 634,000,000원입니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 가격이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 측면에서는 선순위 임차인 인수액을 명확히 계산할 수 있다는 점이 장점이지만, 근린생활시설이고 임차관계가 실제 존재하므로 입찰 전 임대현황과 가격 검증이 필수입니다. 결론은 “권리는 해석 가능하지만, 인수 1,000만원을 빼먹으면 안 되는 물건”입니다.
