수원지방법원 2025타경55617. 용인 수지구 풍덕천동 정자뜰마을태영데시앙1차 107동 19층 1906호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 25층 중 19층이고, 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 문병조이며 2004년 7월 15일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2016.10.06. 수지농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2020년 같은 조합의 96,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·용인시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55617 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 1183 정자뜰마을태영데시앙1차아파트 107동 19층 1906호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.658㎡ · 25층 중 19층 |
| 소유자 | 문병조 |
| 감정가 / 최저가 | 998,000,000원 / 998,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 273,335,298원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 정자뜰마을태영데시앙1차 · 648세대 · 2004.04.23 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준인 을구 11번 근저당권은 2026.03.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 을구 13번 근저당권도 같은 날 같은 회사로 이전됐습니다. 권리의 우선순위 기준은 각각 기존 근저당 설정일에 따라 판단됩니다. 현재 배당 시나리오는 두 근저당의 채권최고액 240,000,000원 + 96,000,000원을 반영하고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 75.2%
정자뜰마을태영데시앙1차 동일 면적대인 전용 84.66㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,326,333,333원, 최신 거래는 2026년 8월 1,290,000,000원입니다. 현재 최저가 998,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 21 | 1,290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 20 | 1,420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 19 | 1,405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 12 | 1,390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.66㎡ | 18 | 1,365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 21 | 1,320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 5 | 1,335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 19 | 1,270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 3 | 1,230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 2 | 1,298,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 5 | 1,295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 2 | 1,298,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,326,333,333원 |
표본 최저 거래는 1,230,000,000원, 최고 거래는 1,420,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 19층 거래도 2026년 6월 1,405,000,000원, 2026년 5월 1,270,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 998,000,000원은 이 실거래 범위보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 998,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,380,000원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 수지농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당 · 수지농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 649,620,000원 |
현재 회차에서는 두 근저당 채권최고액 합계 336,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는 경우 선순위 차감으로 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 998,000,000원 | 336,000,000원 | 649,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 798,400,000원 | 336,000,000원 | 452,016,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 638,720,000원 | 336,000,000원 | 293,932,800원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오 모두 근저당 채권최고액 합계 336,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 확인된 권리관계만 기준으로 보면 낙찰가가 곧 실질취득금액이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수지초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 주변에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 남서측 인근에 전철 성복역이 위치해 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 19층이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 페인팅·벽지, 창호는 새시 이중창호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 엘리베이터, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,688,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 확인되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 폐문부재로 임대내역이 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 용인시 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 11번·13번 근저당은 2026.03.11. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 권리자 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 1,326,333,333원과 최신 거래 1,290,000,000원을 기준으로 낙찰가 상한을 검토하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 세금·점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 점유 확인은 필수
이 사건의 가장 큰 장점은 숫자상 가격 차이입니다. 신건 최저가 998,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 1,326,333,333원의 75.2%이고, 최신 거래 1,290,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이라 확인된 권리만 보면 가격 메리트가 분명합니다.
다만 권리분석을 “임차인 없음”으로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가 당시 폐문부재로 임대내역이 미상이었기 때문입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원·최근 시세 대비 낮은 가격이라는 장점과 미확인 점유관계라는 확인 과제가 함께 있는 사건입니다. 점유와 세금 우선순위만 원자료에서 정리된다면 가격 측면의 경쟁력이 살아나는 구조입니다.
