수원지방법원 2025타경55646. 용인시 처인구 김량장동 이더빌101동 2층 201호, 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 임차보증금 170,000,000원입니다. 임차인 김광현은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.25.입니다. 말소기준인 유찬순 근저당 2022.07.06.보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
신건 최저가 172,000,000원만 보면 보증금 170,000,000원보다 높아 보이지만, 집행비용 3,208,000원이 먼저 빠지면서 임차인에게 돌아가는 금액은 168,792,000원입니다. 따라서 1,208,000원이 남아 매수인에게 넘어가고, 현재 회차 실질취득은 172,000,000원 + 1,208,000원 = 173,208,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 김량장동 186-47 이더빌101동 2층201호 · 경기도 용인시 처인구 학산로67번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대) · 철근콘크리트구조 4층건 내 2층 |
| 소유자 | 김정환 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 / 거래표본 | 이더빌(EtherVillage) · 14세대 · 2021.01.28. 준공 · 실거래 7건 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 승부처
2021년 설정됐던 동수원신용협동조합 근저당 3건은 이미 말소됐고, 2021년 신탁등기도 같은 해 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.06. 유찬순 근저당 60,000,000원입니다. 이후의 전달민 가압류 100,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김광현의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 2024.01.29. 등기된 임차권은 등기 순위만 보고 단순 소멸권리로 보면 안 됩니다. 미배당 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광현 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.11.30 | 2021.10.25 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 131.8%
이더빌(EtherVillage)의 제공 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 123,148,571원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 130,500,000원, 최신 거래는 2026.06.의 135,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.6% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.8%로 이미 최근 시세를 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.21㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 53.21㎡ | 1 | 126,000,000원 |
| 2024.05 | 53.21㎡ | 1 | 125,130,000원 |
| 2024.04 | 53.21㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2024.04 | 53.21㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2024.04 | 53.21㎡ | 1 | 120,780,000원 |
| 2024.04 | 53.21㎡ | 1 | 125,130,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 130,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김광현 보증금 | 170,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 근저당 · 유찬순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전달민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김광현 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서도 임차인 김광현 보증금이 1,208,000원 부족해 매수인이 그 잔액을 인수합니다. 유찬순 근저당·전달민 가압류·경매신청채권은 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 조세채권 등 추가 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 1,208,000원 | 173,208,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 137,600,000원 | 35,126,400원 | 172,726,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,080,000원 | 62,261,120원 | 172,341,120원 |
1회 유찰부터는 임차보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때는 정확도 규칙상 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득으로 시세를 봐야 합니다. 137,600,000원이나 110,080,000원이라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 유찰이 진행될수록 낙찰가는 떨어지지만 인수액이 동시에 증가해 총부담은 사실상 고정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인초등학교 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 인근 용인경전철 에버라인 용인중앙시장역과 동측 45번 국도가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건 내 2층 201호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 폐문부재로 내부는 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 주거용 건부지이며 남측 약 6미터, 동측 약 3~6미터 내외 현황도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 단지는 14세대의 소규모 다세대이며 제공된 실거래 표본은 7건입니다. 최근 12개월 거래도 2건이므로 가격 비교 시 표본 규모를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 실질취득은 173,208,000원이고, 1·2회 유찰 뒤에도 각각 172,726,400원·172,341,120원입니다.
- 최근 시세 기준 비교. 최근 12개월 평균 130,500,000원, 최신 거래 135,000,000원보다 실질취득이 높습니다. 전체 평균 123,148,571원만으로 가격 메리트를 평가하면 더 왜곡됩니다.
- 임차관계 실질 확인. 김광현의 보증금 지급내역·임대차계약·실점유 및 경매신청채권자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당부족 인수 확인. 매각물건명세서상 “전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 임차권임을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는다
이 사건은 표면적인 최저가만 보면 유찰 뒤 137,600,000원, 110,080,000원으로 내려가며 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이고 미배당 잔액을 매수인이 인수하기 때문에, 실제 부담은 신건 173,208,000원, 1회 유찰 172,726,400원, 2회 유찰 172,341,120원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 130,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원입니다. 최근 거래 흐름 자체는 과거 대비 8.6% 높지만, 그 상승을 감안해도 실질취득은 최근 시세보다 크게 높습니다. 여기에 대항력 임차권의 실제 보증금 관계와 경매신청채권자와의 관계까지 확인해야 하므로, 낮은 최저가를 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다. 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 미배당 보증금까지 합친 총부담이 얼마냐입니다.
