수원지방법원 2025타경55650. 화성시 마도면 석교리 킹스빌 씨동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2019.04.18 접수된 독산1동새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 같은 날 김수종에게 소유권이 이전된 뒤 근저당이 설정됐고, 이어 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 접수됐습니다. 이후 수탁자 명칭은 교보자산신탁주식회사로 변경돼 현재 등기명의자로 표시됩니다.
임차인으로 조사된 사람은 김수종 1명입니다. 전입일은 2019.05.22로 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 계산에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 김수종은 등기부상 채무자이면서 2019.04.18 소유권을 취득했던 동일인이어서, 조사자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55650 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 마도면 석교리 258-21 킹스빌 씨동 4층402호 |
| 등기 주소 | 경기도 화성시 만세구 마도면 석교리 258-21 킹스빌 제씨동 · 경기도 화성시 만세구 마도면 석교로 129-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 402호 |
| 현재 등기명의자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 이전 소유권 | 김수종 · 2018.03.21 매매 · 거래가액 175,000,000원 · 2019.04.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·경매는 소멸
말소기준권리는 2019.04.18 독산1동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2021.06.30 화성시 압류와 2025.04.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권자 독산1동새마을금고는 경매개시결정 등기에서 금천중앙새마을금고(변경전 상호: 독산1동새마을금고)로 표시됩니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수종 | 2019.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김수종의 전입일 2019.05.22는 말소기준권리인 2019.04.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 반면 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 추가 확인 대상입니다. 다만 대항력이 없는 후순위 점유자이므로 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 168,000,000원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 다만 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
등기에는 김수종의 2018.03.21 매매 거래가액 175,000,000원이 기재돼 있지만, 이는 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 아닙니다. 따라서 이 금액과 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 독산1동새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,848,000원 |
168,000,000원 매각을 가정한 배당 계산에서는 근저당 채권 30,000,000원이 전액 배당되고, 잔여 134,848,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 30,000,000원 | 0원 | 0원 |
현재 계산상 168,000,000원뿐 아니라 134,400,000원과 107,520,000원 시나리오에서도 채권총액 30,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리 인수액을 늘리는 구조는 아닙니다. 다만 가격의 적정성은 최근 시세 자료가 없으므로 회차별 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마도초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트·스타코 마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 766.0㎡, 공시지가는 280,600원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 교보자산신탁주식회사이며 신탁주의사항이 기재돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 김수종 점유관계 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인이므로 실제 임대차계약과 점유 성격을 대조하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 168,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 주변 다세대 실거래를 별도로 대조하세요.
- 배당 변동요인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.30입니다. 입찰 판단 전 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 신탁은 확인 후
이 사건의 핵심은 “대항력 없는 전입자와 인수 0원”입니다. 김수종의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 현재 배당 시나리오에서도 어느 회차든 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 보증금 미상이라는 사실만으로 인수형 사건으로 볼 근거는 없습니다.
다만 현재 등기명의자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁주의사항이 존재하며, 김수종이 과거 소유자이자 근저당 채무자와 동일한 점은 원본 확인이 필요한 부분입니다. 가격 또한 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 168,000,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 신탁·점유는 확인, 가격은 비교자료 확보 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
