수원지방법원 2025타경55701. 수원시 팔달구 인계동 센트럴하임 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 권리분석의 출발점은 2022.09.15. 설정된 김은숙의 근저당권 45,000,000원이지만, 임차인 서상희의 전입·점유개시와 확정일자는 모두 2021.11.23.으로 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 갖는 구조입니다.
등기부에는 임차권등기가 2023.12.08. 접수되어 말소기준권리보다 뒤에 보이지만, 그 형식만 보고 “후순위니까 전부 소멸”이라고 읽으면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 현재 배당가정에서는 임차보증금 160,000,000원 중 156,960,000원만 배당되므로 미배당 3,040,000원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55701 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 7층 702호 · 인계로108번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중 · 12층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 김길엽 · 2024.12.26. 상속, 2025.04.17. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.09.15. 을구 2번 근저당권 · 김은숙 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 경매개시 | 2025.04.28. 임의경매개시결정 · 김길엽 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.09.15. 김은숙 근저당권입니다. 그 뒤의 에이원대부캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 서상희는 전입·점유·확정일자가 모두 2021.11.23.으로 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2023.12.08.이지만, 보증금을 전액 배당받지 못하는 한 미배당 보증금에 대한 매수인 승계 가능성이 남습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.23 | 2021.11.23 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2023.12.08.이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 아닙니다.
② 가격 구조 — 최저가 대신 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차 최저가는 160,000,000원입니다. 그러나 매각대금에서 집행비용 3,040,000원이 먼저 빠지고, 임차인에게는 156,960,000원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원과의 차액 3,040,000원이 남기 때문에 매수인의 현재 실질취득은 160,000,000원 + 3,040,000원 = 163,040,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 3,040,000원 | 163,040,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 34,592,000원 | 162,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 59,833,600원 | 162,233,600원 |
1회 유찰 시 매각가는 128,000,000원으로 내려가지만 인수액은 34,592,000원으로 커져 실질취득이 162,592,000원이 됩니다. 2회 유찰 시에도 매각가는 102,400,000원까지 내려가는 대신 인수액이 59,833,600원으로 늘어 실질취득은 162,233,600원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당액이 인수액으로 이동해 총부담이 보증금 수준에 가깝게 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 서상희 보증금 | 160,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 근저당 · 김은숙 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이원대부캐피탈 | 8,177,804원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김길엽 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 부족분 3,040,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 김은숙 근저당과 에이원대부캐피탈 가압류의 채권 합계 53,177,804원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있어 실제 이용·공부상 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층 702호이며, 위생 급·배수시설·도시가스설비·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형 평지의 주상용 건부지이며 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·소로1류 접합·가축사육제한구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 최저가 160,000,000원에 인수 3,040,000원을 더한 163,040,000원이 기준입니다.
- 유찰가만 보고 할인 판단 금지. 1회 유찰 시 매각가 128,000,000원이어도 인수액이 34,592,000원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 인수액이 59,833,600원으로 커집니다.
- 임차인 전액배당 여부 확인. 서상희의 보증금 160,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 여부가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 해당 임차권등기는 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다는 명세서 기재가 핵심입니다.
- 형식적경매 성격 확인. 2025.04.28. 경매개시 원인은 청산을 위한 형식적경매로 기재되어 있습니다.
- 배당 변동요소 확인. 집행비용과 당해세 등 실제 배당액을 바꿀 수 있는 항목을 원본 배당표와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건의 위험은 복잡한 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 160,000,000원 보증금입니다. 현재 최저가 160,000,000원에서는 집행비용 때문에 임차인이 156,960,000원만 배당받아 3,040,000원이 매수인에게 남고, 실질취득은 163,040,000원이 됩니다. 유찰 후에는 매각가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 커져, 1회 유찰 시 162,592,000원, 2회 유찰 시 162,233,600원의 실질취득 구조가 됩니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만 보면 안 되는 대항력 인수형입니다. 말소기준 이후에 접수된 임차권등기라는 외형보다 2021.11.23.의 전입·점유·확정일자를 먼저 봐야 하며, 보증금 전액 배당 여부가 최종 인수액을 결정합니다. 권리의 핵심은 분명하지만, 가격 판단은 반드시 실질취득 기준으로 해야 하는 사건입니다.
