수원지방법원 2025타경55731. 동탄역 남동측에 있는 로얄클래스 1층 106호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 “신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미”로 이용 중입니다. 소유자는 서재완이고, 권리분석의 기준점은 2017.08.29. 경남은행 채권최고액 924,000,000원의 근저당입니다. 현 임차인 강재중의 전입일은 2020.12.22.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다.
등기부상 2023년에도 경남은행이 임의경매를 신청했으나 해당 경매개시결정은 2025.03.21. 취하되어 2025.04.03. 말소됐습니다. 이후 2025.04.28. 더블유엔케이엔2309유동화전문 유한회사가 다시 임의경매를 신청했고, 2025.12.15. 화성시 압류도 한 차례 있었지만 2026.06.26. 해제되어 말소됐습니다. 현재 매각으로 낙찰자에게 승계되는 것으로 계산된 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55731 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 968-3 로얄클래스 1층 106호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 동탄오산로 86-8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지상12층(지하4층) 중 제1층 제106호 |
| 소유자 | 서재완 |
| 감정가 / 최저가 | 1,276,000,000원 / 1,276,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준은 2017.08.29. 경남은행 근저당권입니다. 강재중의 전입일은 2020.12.22.이므로 기준권리보다 뒤에 있고, 매각물건명세서와 현황조사에서도 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강재중 | 로얄클래스 1층 106호 52.4600㎡ | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2020.12.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 강재중의 보증금 30,000,000원은 낙찰자의 인수액으로 계산되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,276,000,000원으로 유찰이 한 번도 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 1,276,000,000원입니다.
다만 이 사건에서 비교 가능한 실거래 가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 12.76억이 현재 상권의 실제 매매가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 확정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트보다 개별 점포의 위치, 동선, 임대료, 공실 가능성에 따른 가격 편차가 커질 수 있으므로, 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하는 접근은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 336,840,000원 |
현재 최저가 1,276,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 924,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 336,840,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,276,000,000원 | 924,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,020,800,000원 | 924,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 816,640,000원 | 806,073,600원 | 117,926,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역 남동측에 위치하고, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 동탄역과 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 1층 106호는 근린생활시설로, “신의주 찹쌀순대 순대와 쭈꾸미”가 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지면적은 1,496.0㎡, 공시지가는 9,341,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·옥내소화전·승강기설비 등이 구비되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 단지 아파트처럼 정형화된 비교가 어렵고 개별 점포의 임대현황·동선·공실 가능성이 매각가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 현재 최저가 1,276,000,000원은 감정가 100%입니다. 주변 동일·유사 근린시설의 최근 매매사례를 확인해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 실제 임차인 강재중의 보증금 30,000,000원·월차임 2,400,000원은 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부는 단정할 수 없습니다.
- 명도·영업점 인도. 현재 근린생활시설로 영업 중이므로 낙찰 뒤 실제 점유 이전과 영업장 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 시와 인수액 구분. 816,640,000원 시나리오에서 채권 미배당 117,926,400원이 생기지만, 이 금액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
- 체납·우선채권 확인. 예상배당은 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 12.76억의 가격
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.08.29. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 강재중의 전입은 2020.12.22.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 1,276,000,000원이고, 실질취득 역시 같은 금액입니다. 근린시설의 실거래 비교가 없는 상태에서 이 금액을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 시장 적정성 검증이 끝나지 않은 물건”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
