수원지방법원 2025타경55974. 수원시 팔달구 인계동 수원센트럴아이파크자이 103동 20층 2005호, 공부상 아파트입니다. 등기부상 소유자는 주식회사미카엘아이고, 근저당권은 없습니다. 경매의 말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정이며, 2026.02.04 김포세무서장 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 임차인 이용훈은 2023.09.05 전입신고가 되어 있고 2025.06.16 배당요구도 했습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 약 1년 8개월 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수 0원’을 단정해서는 안 됩니다. 매수인에게 승계될 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지가 이 사건의 핵심 미확정 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1173 수원센트럴아이파크자이 103동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부상 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 20층 2005호 |
| 소유자 | 주식회사미카엘아 |
| 감정가 / 최저가 | 918,000,000원 / 918,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정서 / 125,112,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 앞선다
② 임차인 분석 — ‘인수 0원’으로 보면 안 된다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용훈 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 이용훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있습니다. 전입일 2023.09.05는 말소기준일 2025.05.21보다 앞서므로 선순위 전입이라는 사실 자체는 분명합니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라, 주택 인도 여부와 임대차의 실체를 함께 확인하기 전에는 대항력 ‘확정’, 우선변제권 ‘확정’, 매수인 인수액 ‘확정’ 모두 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 918,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,580,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김정서 | 125,112,300원 | 125,112,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 781,307,700원 |
표상 신청채권자 김정서는 125,112,300원을 전액 배당받고 잔여 781,307,700원이 계산됩니다. 다만 이 배당표에는 당해세 및 임차인의 최우선·우선변제 여부가 반영되지 않았고, 이용훈의 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 잔여금과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 수인분당선 매교역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 20층 2005호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종·제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이용훈의 보증금 액수와 임대차계약의 실체를 확인해야 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 점유 확인. 전입신고만으로 현재 점유와 주택 인도를 확정할 수 없으므로 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 순위와 배당 가능액을 판단할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이용훈은 2025.06.16 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 미배당 보증금의 승계 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 세금 확인. 2026.02.04 김포세무서장 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 918,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 근저당권이 없고, 2025.05.21 강제경매개시결정 이후의 압류도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이용훈의 전입일은 그 말소기준보다 앞선 2023.09.05입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
더구나 실거래 시세가 없어 감정가 918,000,000원이 싼지 비싼지도 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “신건이라 싸다”도, “배당표상 인수 0원이라 안전하다”도 아닙니다. 먼저 임차보증금과 점유·확정일자를 확인해 실질취득비용을 확정하고, 그 다음에 가격을 비교해야 합니다. 현재 자료 기준으로는 권리 확인 전 입찰 보류가 타당합니다.
