수원지방법원 2025타경56064. 화성시 석우동 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 3층 315호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가와 최저가는 모두 66,700,000원으로 신건입니다. 그러나 이 사건은 최저가격보다 임차관계가 먼저입니다. 을구 3번 문수진의 주택임차권은 보증금 80,000,000원, 전입·점유개시 2021.12.10.이며 경매개시결정 2025.05.20.보다 앞섭니다.
또한 황종옥은 2014.06.03. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 황종옥을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 되지만, 대항력 가능·보증금 미상인 점유자로 봐야 합니다. 문수진의 확인 가능한 80,000,000원만으로도 신건 낙찰가보다 보증금이 크므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 18-4 동탄삼성디오네오피스텔주건축물제1동 3층 315호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 손율규 · 2021.09.30. 소유권이전 · 거래가액 61,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,700,000원 / 66,700,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 문수진 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상12층 내 3층 315호 · 사용승인일 2012.06.29. |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 남는다
과거 우리은행 근저당권 54,000,000원은 2021.08.24. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2025.05.20. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 황종옥은 2014.06.03. 전입했고, 문수진은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했습니다. 문수진은 2024.04.09. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황종옥 | 2014.06.03. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 문수진 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.10. 임차권등기 2024.04.09. | 80,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
문수진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 황종옥 역시 보증기관이 아닌 실제 점유자로 조사돼 실제 임차인은 2명입니다. 다만 황종옥은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 인수금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 아래 실질취득 판단은 문수진의 확인된 보증금만 반영한 최소 기준입니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 8,000만원대가 기준
현재 회차를 기준으로 매각대금 66,700,000원 중 집행비용 1,600,600원을 제외하면 신청채권자인 문수진에게 65,099,400원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 80,000,000원 청구액 중 14,900,600원이 미배당으로 남습니다.
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가만 내려간다고 실제 취득비용이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당 잔액이 커지므로 낙찰가 + 인수할 미배당 잔액은 대체로 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건은 문수진의 확인된 보증금만 놓고 봐도 실질부담이 약 8,000만원대이고, 황종옥의 보증금이 확인되면 추가 부담 가능성이 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 문수진 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 66,700,000원 | 65,099,400원 | 14,900,600원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 53,360,000원 | 51,999,520원 | 28,000,480원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 42,688,000원 | 41,519,616원 | 38,480,384원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,600,600원 |
| 인수 · 문수진 임차보증금 | 80,000,000원 | 매수인 인수 대상 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 문수진 | 80,000,000원 | 65,099,400원 |
| 미배당 | - | 14,900,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 소유자에게 돌아가는 잔여가 없습니다. 문수진의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조이며, 황종옥의 보증금은 확인 전까지 별도 위험으로 남습니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세를 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 66,700,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 문수진의 선순위 임차보증금 인수 구조 때문에 일반적인 최저가 대비 시세 비교보다 실질취득비용을 먼저 봐야 합니다. 문수진 관련 비용은 유찰 이후에도 약 8,000만원대에 머무르고, 황종옥 보증금이 확인되면 실질부담은 더 커질 수 있으므로 시세 확인 전 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 화성지사 북서측 인근이며, 주변은 삼성전자 화성사업장, 중소규모 공장, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 소재 토지는 동측 약 30미터, 남측 약 20미터, 서측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,125.8㎡, 공시지가 4,438,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하3층/지상12층 건물이며 사용승인일은 2012.06.29.입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 문수진 보증금 잔액. 80,000,000원 보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 최종 배당관계를 확인하고, 미변제 잔액을 낙찰가와 함께 실질취득비용으로 계산해야 합니다.
- 황종옥 보증금. 2014.06.03. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 자료를 통해 금액과 대항력 범위를 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 임차관계 실체. 문수진이 임차권자이면서 강제경매 채권자인 점을 감안해 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 시 53,360,000원, 2회 유찰 시 42,688,000원으로 최저가는 내려가지만, 문수진 미배당액은 각각 28,000,480원, 38,480,384원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 현재 오피스텔로 이용 중인 만큼 실제 이용과 공부, 임대차 목적의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 부담은 함께 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 최저가 66,700,000원이 아닙니다. 문수진의 보증금은 80,000,000원이고, 경매개시보다 앞선 전입·점유 및 임차권등기가 확인됩니다. 현재 회차에서는 신청채권 배당 후에도 14,900,600원이 남고, 유찰될수록 미배당액은 더 커집니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수해야 할 잔액이 늘어 문수진 관련 실질부담은 약 8,000만원대에 수렴합니다.
여기에 2014.06.03. 전입한 황종옥의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 실거래 시세 근거도 없는 만큼 신건 또는 유찰 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리 리스크가 가격보다 먼저인 사건이며, 황종옥 보증금과 문수진 임차관계의 실체를 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
