수원지방법원 2025타경56104. 화성시 석우동 석진블루체오피스텔 6층 613호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이창호는 2020.10.23. 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞선 시점부터 전입·점유한 임차인 조용인의 주택임차권입니다.
조용인은 2020.08.20. 주민등록과 점유를 시작했고, 2024.08.26. 보증금 74,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 대항력은 있음으로 판정되어 있으며, 매각물건명세서에는 해당 임차권등기가 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 배당 시나리오에서도 임차인 배당은 0원, 매수인 인수는 74,000,000원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 6층 613호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 큰재봉길 23-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상12층 건물 내 6층 613호 |
| 소유자 | 이창호 (2020.10.23. 거래가 72,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 7,400만원이 핵심
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조용인 | 주거(임차권등기) · 전유부분의 전부 | 2020.08.20 | 74,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 74,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 조용인 보증금 74,000,000원을 별도 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
말소기준은 2025.04.04. 금천세무서장 명의의 압류입니다. 조용인의 전입·점유 2020.08.20. 및 주택임차권등기 2024.08.26.은 그보다 앞섭니다. 반면 2025.05.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.09.02. 화성시 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 구조 — 8,300만원이 아니라 1억5,700만원부터 본다
현재 회차의 최저매각가는 83,000,000원입니다. 그러나 이 가격만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 배당표상 매수인이 승계하는 임차보증금이 74,000,000원이므로 현재 회차의 실질취득은 157,000,000원입니다. 이는 감정가의 약 189.2%에 해당합니다.
실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로 이 사건의 실질취득액이 주변 거래가격보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 가격 메리트 판단은 반드시 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 인수 · 임차인 조용인 보증금 | 74,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,106,000원 |
현재 회차 배당 시나리오상 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 74,000,000원을 전액 배당받고, 소유자 잔여는 7,106,000원입니다. 별도로 조용인의 임차보증금 74,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가상 본건 613호는 오피스텔로 이용 중입니다. 임차인 사용 형태는 주거로 기재되어 있습니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상12층 건물 내 6층 613호이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 감정요항표상 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 토지이며 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측 중로, 남서측·남동측 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 83,000,000원에 인수 74,000,000원을 더한 157,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 조용인의 주민등록·점유개시일 2020.08.20., 임차권등기 2024.08.26., 보증금 74,000,000원 및 말소조건을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 현재 시나리오에서는 주택도시보증공사에 74,000,000원이 배당되면서도 임차인 보증금 74,000,000원이 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 두 항목을 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원은 모두 보증금 74,000,000원보다 낮습니다. 낙찰가 숫자가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 승계 부담을 함께 봐야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 실거래 비교 없이 감정가 또는 최저가만으로 시세 대비 저평가 여부를 단정하지 마십시오.
맺으며 — “8,300만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 가장 큰 숫자는 감정가 83,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 74,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당표가 계산하는 매수인 인수액은 74,000,000원이고, 낙찰대금까지 합친 실질취득은 157,000,000원입니다. 조용인의 전입·점유는 2020.08.20.로 말소기준 2025.04.04.보다 앞서고, 임차권등기도 말소기준 이전인 2024.08.26.에 설정되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “신건 8,300만원”이라는 표면 가격보다 선순위 임차권 승계를 먼저 보는 사건입니다. 실거래 시세 자료가 없어 157,000,000원의 실질취득액이 시장 대비 유리한지까지는 판단할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 참고 숫자이고, 의사결정 기준은 실질취득액과 임차권 승계입니다.
