수원지방법원 2025타경56200. 수원 권선구 금곡동 로프트153 1층 119호 근린시설입니다. 소유자는 희성엔터테인먼트주식회사이고, 2024.07.23. 설정된 강경자 근저당권의 채권최고액 73,636,800원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 강제경매개시결정 2건, 가압류와 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원이라 끝”으로 정리하기 어렵습니다. 현황조사에는 이덕한(화춘연가)이 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 대항력이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1108-2 로프트153 1층 119호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 1층 119호 · 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 사용승인일 2023.04.06. |
| 소유자 | 희성엔터테인먼트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영순 / 14,812,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.04.25. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024.07.11. 희성엔터테인먼트주식회사 앞으로 신탁재산이 귀속됐습니다. 이어 2024.07.23. 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 김성광·정찬식·유진영·김남욱·이아람의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — “대항력 有”가 아니라 “대항력 가능·미상”
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 확인 경로 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕한(화춘연가) | 현황조사 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 현황 — 119호 하나가 아니라 6개호를 튼 음식점
감정평가 기준 현재 건축물현황도상 115호, 116호, 117호, 118호, 119호, 120호 총 6개호의 경계벽을 제거해 하나의 음식점으로 이용 중입니다. 상호는 고기듬뿍 매화밥상입니다. 공부상 각 호는 구분돼 있지만 실제 현황은 일체형이며, 경계벽 복원은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,476,000원 |
| 1. 근저당권 · 강경자 | 73,636,800원 | 73,636,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 이영순 | 14,812,000원 | 14,812,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강서윤 | 14,812,000원 | 14,812,000원 |
| 4. 가압류 · 김성광 | 27,232,000원 | 27,232,000원 |
| 5. 가압류 · 정찬식 | 13,248,000원 | 13,248,000원 |
| 6. 가압류 · 유진영 | 13,386,000원 | 13,386,000원 |
| 7. 가압류 · 김남욱 | 13,248,000원 | 13,248,000원 |
| 8. 가압류 · 이아람 | 14,631,626원 | 14,631,626원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,517,574원 |
현재 회차 334,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 채권액 185,006,426원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 143,517,574원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡초등학교 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다가구주택·아파트단지와 전·답 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측 3면으로 노폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.04.06.이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현황. 공부상 구분된 6개호의 경계벽을 제거해 음식점으로 일체 이용하고 있으며, 경계벽 복원은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계. 이덕한(화춘연가)의 전입신고일이 미상이므로 말소기준일 2024.07.23.과의 선후를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력·우선변제 판단을 확정하지 마세요.
- 튼상가 현황. 119호가 115호~120호와 일체로 이용 중이므로 실제 점유범위와 경계벽 복원 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산에서는 미배당 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제에 따라 소유자 잔여와 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 334,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2024.07.23. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 역시 0원입니다.
하지만 현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 대상 119호가 인접한 5개 호실과 함께 총 6개호를 튼 음식점으로 사용되고 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “후순위 권리가 소멸하느냐”보다 임차인의 대항력 확인과 실제 점유관계입니다. 가격 또한 비교 가능한 실거래 근거 없이 신건 최저가 334,000,000원의 매력도를 단정해서는 안 됩니다. 등기는 정리형, 점유는 확인형, 가격은 검증형. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 맞습니다.
