수원지방법원 2025타경56209. 화성시 매송면 원평리 78-1의 8층 건물 중 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 박정훈이며 2020.01.02 매매, 2020.01.09 소유권이전등기 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 현존 말소기준권리는 2024.02.27 설정된 유금란의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이고, 2025.05.29 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부의 근저당보다 점유관계와 건물 자체의 특이사항에서 올라갑니다. 손문애는 2018.07.26 전입한 것으로 조사되어 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 0원’을 단정할 수 없고, 매수인의 실질취득금액 역시 현재 자료만으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56209 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 매송면 원평리 78-1 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식 평스라브지붕 8층 중 4층 404호 |
| 소유자 | 박정훈 (2020.01.02 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유금란 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특이사항 | 통칭 ‘유원아파트’ · 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 집합건축물대장이 존재하지 아니함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 볼 전입자
등기부에는 과거 근저당들이 여러 차례 설정됐다가 말소된 이력이 있습니다. 2020년 진국기 근저당 60,000,000원과 그 근저당부채권 가압류 25,721,585원은 이미 말소됐고, 2023년 김귀례 근저당 75,000,000원·15,000,000원도 2024.02.27 해지됐습니다. 그날 새로 설정된 유금란 근저당 130,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손문애 | 2018.07.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 사례입니다. 전입은 확인되지만 보증금 자체가 제시되지 않았기 때문에, ‘낙찰자가 얼마를 추가로 떠안을지’ 계산할 수 없습니다. 이 사건에서 입찰 전 확인해야 할 최우선 자료는 손문애의 임대차보증금, 점유의 실제 지속 여부, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서상 인수 문구입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 선행할 권리 확인
현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가 100,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 보증금 미상 전입자가 있어 실질취득비용도 확정되지 않으므로, 신건 100,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,200,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 유금란 | 130,000,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 130,000,000원 기준으로 현재 회차의 근저당 미배당은 32,200,000원입니다. 다만 사건 청구액은 90,000,000원이며, 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 특히 손문애의 임대차 내용이 미상이라 실제 배당순서와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식 평스라브지붕 8층 건물의 4층 404호입니다.
- 사용승인 특이사항. 통칭 ‘유원아파트’이며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 집합건축물대장이 존재하지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 입지. 화성매송초등학교 북측 인근으로 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장 거리와 운행 여건을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 4m, 남동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 공시지가 544,700원/㎡, 지목 대, 토지면적 2,182.0㎡입니다.
- 감정평가상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 별도로 사용승인 미완료 및 집합건축물대장 부존재가 명시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손문애 보증금 확인. 보증금 액수 없이는 매수인 승계 가능액과 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 최종 판정. 2018.07.26 전입만으로 단정하지 말고 실제 점유 지속, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 매수인이 인수할 임대차보증금 또는 별도 부담의 기재가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 사용승인·대장 부존재 점검. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장이 존재하지 않는 사유와 현재 행정상 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 대출·환금성 확인. 집합건축물대장 부존재가 금융기관 담보취급이나 향후 매도에 미치는 영향은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 과신 금지. 제시된 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 100,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기부 소멸”과 “매수인 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 현존 말소기준은 2024.02.27 유금란 근저당이고, 해당 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순합니다. 하지만 손문애의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2018.07.26이고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수액이 미상입니다. 동시에 건물은 사용승인을 받지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않는다는 특이사항이 있습니다.
따라서 이 물건은 신건 최저가 100,000,000원이나 1·2회 유찰가격만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않았습니다. 손문애의 임대차 실체와 건물의 사용승인·대장 문제를 먼저 해소한 뒤에야 낙찰가의 의미가 생깁니다. 현재 단계의 결론은 ‘권리·건물 확인 전 입찰 보류’에 가깝습니다.
